나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 1층 101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

토지지분: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

건물지분: 26.34㎡ (약 7.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)인 나경캐슬 내에 있습니다. [cite: 감정평가서 요약] 주위 환경은 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 구성된 주거지대입니다. [cite: 감정평가서 요약] 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치하여 교통이 편리합니다. [cite: 감정평가서 요약]

3. 권리분석

채권자는 이OO이며, 강제경매로 진행 중입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-28

* 확정일자: 2020-02-25

* 배당신고일자: 2024-08-27

* 대항력: 없음

본 권리분석 상 인수할 보증금은 0원입니다. [cite: 권리분석]

말소기준권리는 2013년 6월 3일 접수된 반월신용협동조합의 근저당권(650,000,000원)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

등기부등본 상 채권 총액은 650,000,000원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

4. 상권분석

제공된 주변 다세대주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 다솜팰리스 (2014년 준공, 68.105㎡, 2026년 3월 매매 180,000,000원)

* 삼성아트빌A동 (2012년 준공, 75.28㎡, 2026년 3월 매매 200,000,000원)

* TRHOUSE (2013년 준공, 36.595㎡, 2026년 3월 매매 129,000,000원)

유사 면적대의 매매가를 고려했을 때, 본 물건(26.34㎡)의 감정가(75,000,000원)는 평당 약 941만원 수준으로, TRHOUSE(11.1평, 약 1162만원/평)와 유사하거나 약간 낮은 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 다솜팰리스 및 삼성아트빌의 평당가(약 870만원대) 대비로는 다소 높은 감정가일 수 있으나, 원룸형 도시형생활주택의 특성을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 1층 101호입니다. [cite: 감정평가서 요약] 외벽은 벽돌형 타일, 돌붙임, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시로 시공되었습니다. [cite: 감정평가서 요약]

이용 상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 방 1개와 화장실 1개로 구성되어 있습니다. [cite: 감정평가서 요약, 건축물표제부 요약 - 전유부]

설비로는 보일러에 의한 개별난방, 위생설비, 급배수설비, 출입구 보안개폐설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

토지는 장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

6. 잠재적 리스크

본건은 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있어 주의가 필요합니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

임대 관계는 미상이며, 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다. [cite: 기타참고사항(임대관례 및 기타)]

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다. [cite: 토지이용계획 및 제한상태]

최근 뉴스 검색 결과, 안산시 상록구 건건동 지역에 공공주택지구계획에 따른 소각장 설치 계획이 발표되었으나, 해당 물건 소재지(이동)와는 거리가 있습니다. 또한, 안산시 자체적으로 소각시설 추가 건설을 추진하고 있으나 대상지 선정에 어려움을 겪고 있는 상황입니다. 현재까지 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상록수역 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 1인 가구 실수요자에게 적합한 소형 주거 공간입니다. 감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 판단되며, 인수할 임차인 보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 대지권 토지에 별도등기가 있다는 점과 내부 상태 확인의 어려움은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상록수역(4호선) 도보 약 10~15분 거리의 역세권 입지

* 1인 가구 수요가 높은 원룸형 주거 공간

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨

* 인수할 임차보증금 없음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 75,000,000원입니다. 인수 보증금이 없고, 현재까지 확인된 권리 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권뿐입니다. 다만, 대지권 토지의 별도등기 및 내부 상태 미확인으로 인한 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.