나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [6] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (6)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12, 2층 203호 (건물명칭: 나경캐슬)

신주소: 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17 (이동), 2층 203호

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 2층 203호

토지 면적 (대지권): 12.86㎡ (약 3.89평)

건물 면적 (전용 면적): 20.34㎡ (약 6.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 층수: 총 4층 중 2층

1.3. 감정가

총 감정가: 63,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남동측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2013-06-03 (성경희)

근저당: 2013-06-03 (반월신용협동조합, 650,000,000원) - 말소기준권리

소유권이전: 2014-06-05 (김동민)

주택임차권: 2024-03-22 (홍지수, 50,000,000원) - 전입 2023-12-19, 확정 2022-06-07. 경매로 인해 말소될 예정입니다.

강제경매: 2024-06-25 (이지환, 55,000,000원) - 본 경매개시결정

등기부 채권 총액: 700,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-19

확정일자: 2022-06-07

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 60,000,000원은 경매 절차에서 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 근저당(2013-06-03)보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

기재된 임차인 홍 은 대항력이 없어 경매 낙찰자가 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 주의사항은 별도 확인 필요).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 3개월간 인근 유사 다세대 주택의 실거래가는 약 129,000,000원 (36.595㎡)에서 200,000,000원 (75.28㎡) 수준입니다.

본 건은 전용면적 20.34㎡ (약 6.15평)으로, 전용면적 기준 환산 시 주변 시세와 비교하여 평가할 필요가 있습니다. (제시된 매매 정보는 본 건과 면적이 다소 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.)

감정가는 63,000,000원이며, 이는 인근 시세 대비 낮은 편으로 평가됩니다.

4.2. 단지/건물 특성

본 건물은 2013년에 사용승인된 도시형생활주택(원룸형 16세대, 다세대주택 1세대)으로 총 17세대로 구성되어 있습니다.

건물 총 면적은 약 493.54㎡, 대지 면적은 약 269.2㎡입니다.

소재지는 안산시 상록구 이동으로, 매화초등학교 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용 상태

본 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로, 방 1개, 화장실 1개로 구성된 것으로 파악됩니다 (일부 호수).

관계인 부재로 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

5.2. 설비 내역

개별난방 도시가스 보일러 설비가 갖추어져 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 보안개폐 설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도 등기

물건명세서 및 등기부등본에 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 내용이 있습니다. 이는 토지 소유권이나 대지권 설정에 문제가 있을 수 있음을 시사하며, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

본 건은 토지/건물 일괄매각이나, 별도 등기된 토지 관련 권리가 낙찰 후에도 소멸되지 않을 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 진행 여부에 따라 경매 진행이 변경될 수 있습니다.

내부 이용 상태 확인에 어려움이 있었습니다.

주변에 혐오시설은 현재 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동에 위치한 도시형생활주택으로, 상록수역 인근의 주거지대에 속합니다.

감정가는 63,000,000원으로, 최근 유사 면적의 부동산 거래 사례 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 치명적인 위험 요소가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 이 부분에 대한 법적 검토 없이는 입찰을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

교통 및 입지: 상록수역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 63,000,000원

주변 유사 면적 거래가 (36.595㎡ 기준): 129,000,000원

본 건 전용면적 (20.34㎡) 기준 시세 환산 (보수적 추정): 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원

잠재적 리스크 (토지별도등기) 고려 시, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원 (토지 관련 별도 등기 문제 해결 또는 충분한 법적 검토 후 결정 필요)

(인수 보증금 합계: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.