나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [10] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경2701 (10)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층301호 (나경캐슬)

* 건물종류: 도시형생활주택 (원룸형)

* 준공년도: 2013년

* 해당층: 3층 (총 4층 건물)

* 감정가: 59,000,000원

* 토지면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

* 토지지분: 11.479㎡ (약 3.47평)

* 건물면적: 18.15㎡ (약 5.49평)

* 건물지분: 18.15㎡ (약 5.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 6월 3일 접수된 반월신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인 현황 참조)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 홍준성

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 02월 04일

* 배당신고일자: 2024년 08월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 성경희 (2013-06-03)

* 근저당: 반월신협 (2013-06-03, 650,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김동민 (2014-06-05)

* 강제경매: 이지환 (2024-06-25, 55,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 650,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 안산시 상록구 이동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 매화초등학교, 상록수역이 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

* 다세대주택, 원룸, 주상복합 등이 혼합된 지역으로, 소형 주택에 대한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 유사 건물(다세대주택)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2014년 준공, 약 68.105㎡ (약 20.6평) 면적의 다솜팰리스가 2026년 3월 1억 8천만원에 거래되었습니다. (약 264만원/㎡)

* 2012년 준공, 약 75.28㎡ (약 22.7평) 면적의 삼성아트빌A동이 2026년 3월 2억원에 거래되었습니다. (약 266만원/㎡)

* 2013년 준공, 약 36.595㎡ (약 11.07평) 면적의 TRHOUSE가 2026년 3월 1억 2천 9백만원에 거래되었습니다. (약 353만원/㎡)

* 본 물건은 약 18.15㎡ (약 5.49평)으로, 위 사례들보다 면적이 작습니다. TRHOUSE 사례처럼 소형 면적의 경우 평당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 본 물건(301호)은 원룸형 도시형생활주택으로 방 1개, 화장실 1개로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 개별난방을 위한 보일러 설비가 되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 보안개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 물건명세서상 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 내용이 주의사항 및 참고사항으로 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유권이나 이용권에 대한 추가적인 등기사항이 존재하며, 경매 물건의 가치 및 향후 이용에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다. 입찰 전 반드시 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행된 것으로 보이며, 이는 다른 물건과의 연관성을 시사합니다.

* 건축물 현황도 및 탐문 조사: 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물 현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 이동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 매화초등학교와 상록수역 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 전용면적 18.15㎡의 소형 주택으로 1인 가구 실수요 또는 임대 수익용으로 적합할 수 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없습니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대지권 토지에 대한 '별도등기' 존재입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으므로, 해당 등기 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 감정가(5천 9백만원)는 주변 시세(건물면적 기준)를 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, '별도등기' 리스크로 인해 입찰가를 결정함에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 4호선 상록수역과 초등학교 인접으로 인한 편리한 교통 및 교육 환경.

* 안산시 상록구 이동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 개별난방 및 원룸 구조로 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

* 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 59,000,000원입니다.

* 인근 유사 면적(약 36.595㎡)의 최근 매매 사례(1억 2천 9백만원)를 기준으로 단위 면적당 가격을 산정하면 약 353만원/㎡이며, 이를 본 건(18.15㎡)에 적용 시 약 63,950,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 대지권 관련 '별도등기'라는 중대한 리스크가 존재하며, 이로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

* 제공된 정보를 바탕으로, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하고 '별도등기' 리스크를 반영하여, 예상 입찰가로 55,000,000원을 제안합니다.

* 이는 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 법률 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.