나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [13] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (13)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층304호

건물명칭: (추정) 나경캐슬

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 12.86㎡ (약 3.89평)

토지 지분: 12.861㎡ (약 3.89평)

건물면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물 지분: 20.335㎡ (약 6.15평)

총층수: 4층 건물 중 3층

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2013년 5월 22일

감정가: 63,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 이OO

2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 이동 소재, 매화초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대에 속합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 건물은 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

도시계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 6월 3일자 반월신용협동조합 근저당권 (채권액 650,000,000원)이 말소기준권리입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: N * (NANYONGSHAN)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 9월 30일

* 배당신고일자: 2024년 9월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 매화초등학교와 상록수역 인근의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

주변에 다수의 원룸 및 다세대주택이 분포하고 있어 1인 가구 및 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

유사한 연식과 규모를 가진 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 TRHOUSE(36.595㎡, 2013년 준공)가 129,000,000원에 거래되었습니다. 이를 본건의 면적(20.34㎡)에 비례하여 환산 시, 대략적인 시세는 약 71,700,000원으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 63,000,000원으로, 추정 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육: 매화초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 경우 통학이 편리합니다.

교통: 지하철 4호선 상록수역을 도보로 이용 가능하며(약 10~15분), 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

편의: 주거지대 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 조용하고 안정된 주거 지역에 속합니다.

설비: 개별난방 보일러 설비가 갖춰져 있으며, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 관련 별도등기: 물건명세서 및 주의사항에 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중요한 내용이 명시되어 있습니다. 이는 해당 건물이 사용하고 있는 토지의 소유권이나 권리 관계에 법적인 문제가 존재할 수 있음을 의미합니다. 이 문제로 인해 향후 토지 사용에 제약이 따르거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 해결 방안을 확인해야 합니다.

감정평가 시 내부 이용 상태 파악 제한: 감정평가 과정에서 관계인 부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태를 파악하지 못하고 건축물현황도 및 탐문 조사를 근거로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 이동의 역세권 인근 주거지역에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

유사 물건의 시세와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

하지만, '대지권 관련 별도등기'라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 이 부분에 대한 명확한 법률적 검토와 해결 방안 확인 없이는 투자가 매우 신중해야 합니다. 해당 리스크가 해소되거나 감수할 수 있는 수준으로 판단될 경우, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이함.

감정가 대비 시세 차익 실현 가능성이 존재함.

9. 예상 입찰가

감정가: 63,000,000원

주변 시세 추정가: 약 71,700,000원

고려사항: 본건은 '대지권 관련 별도등기'라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 일반적으로 이러한 리스크가 있는 물건은 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 제시합니다. 다만, 본 입찰가 범위는 '대지권 별도등기' 문제의 심각성을 정확히 파악하고, 관련 법률 자문을 거친 후에 최종적으로 결정되어야 합니다. 해당 리스크를 완전히 해소하기 위한 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있음을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.