나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [5] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2024타경2701 (5) 사건번호로 경매 진행 중인 경기도 안산시 상록구 이동 569-12, 2층 202호의 부동산입니다. 용도는 도시형생활주택이며, 건물명은 '나경캐슬(통칭)'입니다. 본 건은 구분건물로서, 토지 면적은 14.44㎡(약 4.37평)이고 건물 면적은 22.83㎡(약 6.91평)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2013년 5월에 사용승인이 완료된 4층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다. 현재 감정가는 70,000,000원이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있고 채권자는 이OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 '매화초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 유사한 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등이 혼재된 주거지대입니다. 교통 환경으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 남동측으로 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2013년 6월 3일 접수된 반월신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 다른 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 PIAOXIANGLAN과 최국산(CUIGUOSHAN)이 있습니다. PIAOXIANGLAN은 보증금 0원, 차임 0원이며 2020년 10월 15일에 전입하였으나 대항력은 없습니다. 최국산은 보증금 55,000,000원, 차임 0원이며 2020년 10월 15일에 전입 및 확정일자를 받았고, 2024년 7월 10일에 배당신고를 하였으나 대항력은 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

다만, 물건명세서상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 등기부채권 총액은 650,000,000원이지만, 이는 본 건 외 다른 담보물과 관련된 총액일 수 있으며, 본 건에 대한 경매 신청 채권액은 55,000,000원입니다.

3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 인근에 매화초등학교 및 공원이 있어 교육 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근(2026년 3월) 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일, 36.595㎡(약 11.0평) 규모의 TRHOUSE가 12,900만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 4일, 68.105㎡(약 20.6평) 규모의 다솜팰리스가 18,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 6일, 75.28㎡(약 22.7평) 규모의 삼성아트빌A동이 20,000만원에 거래되었습니다.

본 건물의 전용면적은 22.83㎡(약 6.9평)으로, 최근 거래된 사례 중 가장 작은 TRHOUSE(약 11평)보다도 면적이 작습니다. 따라서 절대적인 거래 가격은 1억원 이하로 형성될 가능성이 높습니다. 면적 대비 평당 가격으로 환산 시, TRHOUSE의 평당 단가(약 1,172만원)보다 본 건의 평당 단가가 더 높게 나올 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 4층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 벽돌형타일, 돌붙임, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감되었습니다. 이용 상태는 방 1개와 화장실 1개로 구성된 도시형생활주택(원룸형)입니다. 난방은 개별난방 방식이며, 위생, 급배수, 출입구 보안개폐 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 내 총 주차 가능 대수는 옥내 4대, 옥외 3대(총 7대)로, 17세대를 고려할 때 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 점입니다. 이는 해당 토지 자체에 별도의 권리(예: 지상권, 지역권 등)가 설정되어 있거나, 토지 사용에 대한 제한이 있을 가능성을 시사합니다. 이러한 사항은 낙찰 후 재산권 행사에 제약을 주거나 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있으므로, 반드시 상세한 확인과 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

또한, 17세대에 비해 총 7대의 주차 공간은 현저히 부족하여 입주민 간 또는 외부 민원이 발생할 수 있습니다. 2013년 준공 건물로 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. '공동담보' 표시는 본 건 외 다른 물건과 함께 담보로 설정되었음을 의미하며, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 소형 면적의 도시형생활주택으로, 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적인 상품이 될 수 있습니다. 주거지대에 위치하며 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, '대지권 관련 별도등기'라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 명확한 해소 없이는 적극적인 투자를 권하기 어렵습니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 소형 면적에 따른 상대적으로 낮은 초기 투자 비용이 장점입니다. 또한, 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역에 위치하고 있어 향후 시세 상승 또는 꾸준한 임대 수익 창출을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 이러한 기대는 '대지권 관련 별도등기' 리스크가 명확히 해소된다는 전제 하에 가능합니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 70,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 본 건(약 6.9평)은 가장 작은 거래 사례(약 11평, 1억 2,900만원)보다 면적이 작습니다. 이를 고려할 때, 면적 대비 단가는 다소 높게 책정될 수 있으나, 절대적인 거래 가격은 8,000만원을 넘지 않을 것으로 보입니다.

하지만 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 법률 자문 및 권리 분석을 반드시 선행해야 합니다.

안전 마진을 고려하고 리스크를 감수한 투자라면, 감정가 수준인 6,000만원 ~ 7,000만원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 만약 대지권 관련 리스크가 명확히 해소되고 법적 문제가 없다고 판단될 경우, 주변 시세를 반영하여 7,500만원 ~ 8,000만원까지도 고려할 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 '대지권 관련 별도등기'에 대한 명확한 확인 전까지는 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 관점에서 감정가 이하의 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.