나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [12] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (12)

감정가: 63,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12, 3층 303호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 12.86㎡ (약 3.89평)

건물면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 303호

내부구조: 도시형생활주택(원룸형): 방 1개, 화장실 1개

준공일자: 2013년 05월 22일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건물 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2013년 06월 03일자 반월신용협동조합 근저당권 (을1)

본 경매 사건은 채권자 이 의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매입니다.

등기부상 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2) 등기가 있으며, 근저당권(을1), 주택임차권(을4), 강제경매 개시 결정(갑3) 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이지

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 21일

확정일자: 2022년 02월 10일

배당신고일자: 2024년 03월 11일

대항력: 없음

권리분석상 임차인의 보증금은 0원 인수 대상입니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하거나, 해당 보증금이 인수되지 않는다는 것을 의미합니다.

3.3. 인수 및 말소 대상 권리

매각으로 인해 말소될 권리: 을1(근저당), 을4(주택임차권), 갑3(강제경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음' 문구에 대한 확인 필요)

3.4. 채무 총액

등기부채권 총액: 705,000,000원 (근저당 650,000,000원 + 주택임차권 55,000,000원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택들의 거래가액은 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 4일 거래: 전용면적 약 68.1㎡, 180,000,000원 (건축년도 2014년)

- 2026년 3월 6일 거래: 전용면적 약 75.3㎡, 200,000,000원 (건축년도 2012년)

- 2026년 3월 7일 거래: 전용면적 약 36.6㎡, 129,000,000원 (건축년도 2013년)

본 건의 감정가는 63,000,000원이며, 전용면적 20.34㎡ (약 6.15평)임을 감안할 때, 거래된 물건 중 가장 작은 면적(약 36.6㎡)의 평당 가격(약 352만원/㎡)과 비교하면 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만, 거래된 물건들의 면적이 본 건보다 크다는 점을 고려하면, 유사한 소형 면적대의 거래 사례가 더 필요합니다.

4.2. 생활 편의시설

본 물건은 매화초등학교 인근에 위치하며, 주거지역 내에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근 상록수역을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

4.3. 주변 환경

안산시 상록구 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 원룸, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 검색 결과, 안산시에는 자원회수시설(소각장)이 운영 중이나, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 광역적인 쓰레기 처리 시설 계획 등이 지역 주민들의 관심사로 부각되고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 별도등기

등기부 요약 및 물건명세서에 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 해당 건물이 사용하는 대지 자체에 별도의 권리(근저당, 가압류, 지상권 등)가 설정되어 있음을 의미합니다. 이러한 별도등기가 말소기준권리보다 선순위일 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으며, 이는 경매 절차에서 중요한 확인 사항입니다. 법원에서는 이러한 경우 토지 등기부등본을 따로 확인하도록 안내하며, 해당 권리자가 배당을 받을 수 있도록 처리됩니다. 본 건의 경우, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, '별도등기'의 정확한 내용과 인수 여부는 추가적인 등기부 확인 및 법원의 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 공동담보

'공동담보'라는 표시는 해당 물건 외에 다른 부동산도 동일한 채무를 담보로 제공하고 있음을 의미합니다. 이는 채권자가 담보물 전체에 대한 권리를 행사할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 시 다른 담보물의 처리 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 '토지 별도등기'와 '공동담보'라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로, 경매 참여 시 반드시 해당 권리의 성격과 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 이러한 불확실성을 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 안산시 상록구 이동이라는 입지적 장점.

* 지하철 4호선 상록수역과의 접근성.

* 현재 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점.

8. 예상 입찰가

감정가 63,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건 고유의 잠재적 리스크(토지 별도등기)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 유사 면적(약 36.6㎡)의 거래 사례가 129,000,000원에 있었으며, 이를 본 건 면적(20.34㎡)으로 환산 시 약 71,700,000원 수준입니다.

또한, 평당 약 265만원의 시세로 계산 시, 20.34㎡의 예상가는 약 53,901,000원입니다.

감정가(63,000,000원) 대비 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 85~90% 수준을 고려한 53,500,000원 ~ 56,700,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, '토지 별도등기'의 정확한 내용과 인수 여부에 대한 법원의 최종 판단을 기다린 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.