나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [3] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 1층103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 1층 103호 (나경캐슬)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 103호

건물면적: 25.51㎡ (약 7.72평)

토지면적: 16.13㎡ (약 4.88평)

토지지분: 16.134㎡ (약 4.88평)

감정가: 73,000,000원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기 있음. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치한 도시형생활주택(나경캐슬) 내 1층 103호입니다. 주변은 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교, 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 4호선 상록수역이 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (반월신용협동조합, 2013-06-03 접수)

3.2. 소멸되는 권리

을1 근저당권, 을2 주택임차권 (신경선, 2024-12-27 접수), 갑3 강제경매 (이OO, 2024-06-25 접수) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 상 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

임차인: 신경선

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-20

확정일자: 2020-03-18

배당신고일자: 2024-08-08

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 5,000,000원

* 상기 임차인 신경선은 대항력이 없으므로, 보증금 55,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래사례 (최근 매매 정보 분석)

* 다솜팰리스 (2014년식, 68.105㎡): 2026년 3월 30일 180,000,000원에 거래됨. (약 2.64백만원/㎡)

* 삼성아트빌A동 (2012년식, 75.28㎡): 2026년 4월 23일 200,000,000원에 거래됨. (약 2.66백만원/㎡)

* TRHOUSE (2013년식, 36.595㎡): 2026년 3월 20일 129,000,000원에 거래됨. (약 3.52백만원/㎡)

4.2. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 건물 연식 및 면적에 따라 평당 가격이 상이하게 나타납니다. 특히 TRHOUSE의 경우, 상대적으로 작은 면적임에도 불구하고 높은 평당 가격(약 352만원/㎡)을 기록하고 있습니다. 본건의 감정가는 73,000,000원이며, 면적(25.51㎡) 대비 평당 가격은 약 286만원/㎡로, 비교적 작은 면적에서 형성되는 높은 가격대를 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인근에 매화초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 인근 버스정류장 및 지하철 상록수역(4호선)을 이용한 교통 편리성이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

가장 큰 리스크 요인은 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재한다는 점입니다. 이는 해당 토지에 대한 권리 관계에 추가적인 복잡성이 있음을 시사하며, 매각 후에도 소멸되지 않는 권리일 경우(예: 지상권 등) 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. 정확한 내용은 등기부등본 및 관련 서류를 통한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 이용상태 (탐문 조사)

본건 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으니 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소액 투자가 가능한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 토지에 존재하는 '별도등기'는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

감정가 73,000,000원 기준으로 소액 투자가 가능합니다.

8.2. 교통 및 입지

지하철 상록수역이 인접해 있고, 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

8.3. 임차인 부담 없음

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 73,000,000원 대비 주변 시세(약 72.2백만원/㎡의 평균 가격으로 산정 시 72,213,300원)가 유사하게 형성되어 있습니다. 다만, 토지 별도등기라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.