나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [8] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층205호

경기도 안산시 상록구 이동 569-12

3. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (8)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층205호

용도: 도시형생활주택

감정가: 70,000,000원 (7000만원)

토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

건물면적: 22.83㎡ (약 6.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치하며, "매화초등학교" 남측 인근에 소재합니다. 이는 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 4호선 상록수역이 직선거리 약 400미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 4층 건물 내 2층 205호입니다. 외벽은 벽돌형 타일, 돌붙임, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시로 마감되었습니다. 해당 호수는 방 1개와 화장실 1개로 구성된 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 송서원

* 보증금: 55,000,000원 (5500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-18

* 확정일자: 2020-08-06

* 배당신고일자: 2024-08-16

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 성경희 (2013-06-03)

* 근저당권: 반월신용협동조합 (650,000,000원, 2013-06-03) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김동민 (2014-06-05)

* 강제경매: 이지환 (55,000,000원, 2024-06-25) - 본건 경매 개시

등기부채권 총액: 650,000,000원 (6억 5천만원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.)

4. 상권분석

해당 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 초등학교, 지하철역이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변으로 다세대주택 및 원룸이 많아 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 대규모 상업시설보다는 지역 생활권 중심의 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

건물 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사를 바탕으로 평가되었으며, 동일 유형 공동주택의 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었습니다. 개별난방, 위생, 급배수, 출입구 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 매화초등학교가 위치하며, 상록수역을 중심으로 상업시설 및 생활 편의시설이 분포합니다.

5.3. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 (참고)

최근 2026년 3월에 거래된 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 68.105㎡ (약 20.6평) 면적: 180,000,000원 (1억 8천만원)

* 75.28㎡ (약 22.77평) 면적: 200,000,000원 (2억원)

* 36.595㎡ (약 11.07평) 면적: 129,000,000원 (1억 2천 9백만원)

6. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 물건명세서 상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 명시적인 주의사항이 있습니다. 이는 향후 대지권 취득에 문제가 발생하거나 소유권 행사에 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 반드시 등기사항증명서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 부채 총액 과다: 등기부채권 총액이 6억 5천만원으로 감정가 7천만원 대비 매우 높아, 경매 낙찰가율에 따라 채권자의 배당이 이루어지지 않거나, 낙찰자에게 추가적인 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했으므로, 현장 방문 시 내부 상태를 상세히 파악해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 정확히 파악하기 어렵습니다. 실제 현장 방문 및 관련 지도 서비스 확인을 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동의 주거지역에 위치하며, 지하철역과 학교가 인접하여 입지조건은 무난한 편입니다. 다만, 대지권 관련 별도등기가 존재하고, 과도한 근저당으로 인한 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 건물 면적이 작아 원룸형으로 이용 시 소액 임대 수익을 기대할 수 있으나, 리스크 요인을 충분히 인지하고 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자를 통한 수도권 내 부동산 확보 기회

* 도시형생활주택 및 원룸형 주거 형태에 대한 꾸준한 임대 수요 기대

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 차익 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 22.83㎡ 면적 대비 약 307만원/㎡ 수준입니다. 주변 다세대주택의 실거래가(약 264만원/㎡ ~ 352만원/㎡) 범위를 고려할 때, 감정가 수준이 합리적으로 보입니다.

다만, 대지권 관련 별도등기라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

이에, 보수적으로 접근한다면 감정가인 70,000,000원(7000만원)을 기준으로, 리스크를 감수하고 적극적으로 입찰한다면 75,000,000원(7500만원) 내외를 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.