나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [11] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경2701 (11)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12, 3층 302호 (매화로3길 17)

* 건물종류: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 22.83㎡ (약 6.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치 (나경캐슬 내 302호)

* 주변환경: 유사규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교, 공원 등이 혼재된 주거지대

* 교통:

* 차량 접근 용이

* 인근 버스정류장 소재

* 상록수역(4호선) 직선거리 약 400m (도보 약 10분 거리)

* 건축물 정보:

* 철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕, 4층 건물 중 3층 302호

* 건축물대장상 사용승인일: 2013년 5월 22일

* 건물 연면적: 493.54㎡ (총 4층, 17세대)

* 토지이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 6월 3일자 반월신용협동조합 근저당 (650,000,000원)

* 등기상 현황 (말소 예정):

* 성경희 소유권보존 (2013-06-03)

* 반월신용협동조합 근저당 (2013-06-03) - 말소기준

* 김동민 소유권이전 (2014-06-05)

* 이지환 강제경매 (2024-06-25, 55,000,000원)

* 등기부채권 총액: 650,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 모든 등기사항은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 이태훈

* 보증금: 55,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2014년 2월 18일

* 배당신고일자: 2024년 10월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 해당 물건지는 안산시 상록구 이동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근으로 유사한 다세대주택, 원룸, 주상복합건물이 다수 분포하고 있습니다.

* 지하철 4호선 상록수역이 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 매화초등학교가 인근에 있어 교육적 환경 또한 갖추고 있습니다.

* 다양한 편의시설과 상업시설을 이용할 수 있어 생활 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교통: 상록수역(4호선) 약 400m 거리, 버스정류장 인근, 차량 접근성 좋음.

* 편의시설: 상록수역 주변 상업시설, 마트, 병원 등 이용 가능.

* 교육시설: 매화초등학교 (남측 인근).

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 편이며, 학교 및 공원이 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

* 주의사항: '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.' 이라는 문구는 등기부상 소멸되지 않는 권리인지, 혹은 별도의 부담이 있는지 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. (제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되는 권리로 명시되었으나, '별도등기'라는 표현 자체에 주의가 요구됩니다.)

* 내부 상태: 감정평가 시 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사를 기반으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. (현장 방문을 통한 확인 필수)

* 건축 연도: 2013년 준공으로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 미상: 감정평가서에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. (현재 임차인 이태훈은 대항력 없으나, 만일 추가 임차인이 있거나 사실관계가 다를 경우 복잡해질 수 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 이동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 4호선 상록수역 역세권이라는 장점과 매화초등학교 인접이라는 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확하나, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 건축된 지 10년이 경과하였으므로, 내부 상태 점검 및 향후 관리 계획 수립이 중요합니다.

* 전반적으로 양호한 입지 조건과 명확한 권리 관계를 바탕으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 리스크 요인에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 상록수역 인근으로 풍부한 임대 수요 기대.

* 교육 환경: 매화초등학교 인접으로 학군 관련 수요 및 안정적인 주거 선호도.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음. (단, 별도등기 확인 필수)

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 자산 가치 확보.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 70,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 3월)를 볼 때, 유사 면적(약 36.59㎡, 12,900만원)의 주택 시세가 본 물건의 감정가보다 훨씬 높게 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 전용면적(22.83㎡)을 고려하더라도, 유사 면적 대비 시세 격차가 상당하여 현재 감정가가 현 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 높습니다.

* 가장 작은 면적인 TRHOUSE (36.595㎡, 12,900만원)의 평당가(약 352만원)를 기준으로, 본 물건(22.83㎡)의 적정 시가는 약 7,900만원 ~ 8,500만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 70,000,000원을 기준으로 낙찰을 고려할 수 있습니다.

* 하지만 주변 시세 및 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'에 대한 최종 확인 후, 해당 리스크가 없다고 판단될 경우 시세에 준하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 85,000,000원

* *상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 주변 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법원 진행 상황, 관련 법규 해석 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, '대지권 토지 별도등기'에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.*

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.