나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [2] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(Blank Line)

1.1. 사건 내역

(Blank Line)

(Blank Line)

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이

(Blank Line)

1.2. 소재지 및 현황

(Blank Line)

(Blank Line)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12, 1층 102호

건물 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물 명칭: 나경캐슬 (통칭)

(Blank Line)

1.3. 면적 및 감정가

(Blank Line)

(Blank Line)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

토지면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

토지지분: 15.198㎡ (약 4.60평)

건물지분: 24.03㎡ (약 7.27평)

감정가: 68,000,000원

(Blank Line)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

(Blank Line)

(Blank Line)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

(Blank Line)

2. 입지조건

(Blank Line)

(Blank Line)

2.1. 주변 환경

(Blank Line)

(Blank Line)

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

(Blank Line)

2.2. 교통 여건

(Blank Line)

(Blank Line)

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

(Blank Line)

2.3. 토지 및 도로

(Blank Line)

(Blank Line)

토지 형상: 장방형의 평지

토지 이용: 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

(Blank Line)

3. 권리분석

(Blank Line)

(Blank Line)

3.1. 등기부 현황

(Blank Line)

(Blank Line)

말소기준권리: (을1) 반월신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2013-06-03)

소멸 예상 권리:

* (을1) 반월신용협동조합 근저당권 (2013-06-03)

* (을2) 주택임차권 이종곤 (전입/확정일자: 2019-05-07)

* (갑3) 이지환 강제경매개시결정 (접수일자: 2024-06-25)

등기부채권 총액: 710,000,000원

(Blank Line)

3.2. 임차인 현황

(Blank Line)

(Blank Line)

임차인: 이 (이종곤)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자 / 확정일자: 2019-05-07 / 2019-05-07

배당신고일자: 2023-09-08

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원 (총 보증금 60,000,000원으로 추정)

주택임차권(을2)은 말소 대상이며, 임차인 이 은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

(Blank Line)

3.3. 인수 보증금

(Blank Line)

(Blank Line)

인수 보증금 합계: 0원

(Blank Line)

4. 상권분석

(Blank Line)

(Blank Line)

4.1. 주변 시세 동향

(Blank Line)

(Blank Line)

최근 3개월간 인근 지역 유사 주택(다세대, 도시형생활주택)의 실거래가는 면적 및 층수에 따라 다양하게 분포하고 있습니다.

* 2026년 3월, 68.105㎡ 면적의 다세대주택이 180,000,000원에 거래되었습니다. (약 2,642,900원/㎡)

* 2026년 3월, 75.28㎡ 면적의 다세대주택이 200,000,000원에 거래되었습니다. (약 2,656,780원/㎡)

* 2026년 3월, 36.595㎡ 면적의 다세대주택이 129,000,000원에 거래되었습니다. (약 3,525,040원/㎡)

본 건의 전용면적(24.03㎡) 대비 감정가(68,000,000원)는 약 2,829,794원/㎡로, 비교적 최근 실거래가 수준과 유사하거나 일부 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 소형 면적의 경우 면적당 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다.

(Blank Line)

4.2. 건물 특징

(Blank Line)

(Blank Line)

건축년도: 2013년 사용승인 (전유부 기준) / 2012년 건축 허가 (표제부 기준)

층수: 4층 건물 내 1층 102호

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총 세대수: 17세대 (도시형생활주택 원룸형 16세대, 다세대주택 1세대)

(Blank Line)

5. 생활정보

(Blank Line)

(Blank Line)

5.1. 편의시설

(Blank Line)

(Blank Line)

* 교육시설: 매화초등학교 인근 위치

* 교통시설: 인근 버스정류장, 상록수역(4호선) 이용 가능

* 주변 환경: 주거지대로서 학교 및 공원 등 편의시설 위치

(Blank Line)

5.2. 주거 용도

(Blank Line)

(Blank Line)

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 방 1개, 화장실 1개로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. (관계인 부재로 내부 직접 확인 불가)

(Blank Line)

6. 잠재적 리스크

(Blank Line)

(Blank Line)

6.1. 권리 상 리스크

(Blank Line)

(Blank Line)

* 별도 등기: 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점은 추가적인 권리 관계나 제약이 있을 수 있음을 시사합니다. 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동 담보: 본 건이 공동 담보 물건에 포함되어 있다면, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

(Blank Line)

6.2. 물건 자체 리스크

(Blank Line)

(Blank Line)

* 내부 상태 미확인: 관계인 부재로 내부 이용 상태를 직접 확인할 수 없어, 실제 점유 상태, 내부 상태, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 도면 및 탐문 조사에 의거한 평가이므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

(Blank Line)

6.3. 기타 법적 제한

(Blank Line)

(Blank Line)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

(Blank Line)

7. 종합 의견

(Blank Line)

(Blank Line)

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재의 도시형생활주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 주거 환경이 안정적인 지역에 위치합니다. 감정가는 6,800만원으로 책정되었으며, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 대지권 토지의 별도 등기 및 공동 담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인입니다. 또한, 내부 상태 확인이 불가하다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 최근 인근 유사 물건의 거래 동향을 볼 때, 감정가는 시장가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

(Blank Line)

8. 투자 포인트

(Blank Line)

(Blank Line)

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

* 양호한 입지: 지하철역(상록수역) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 매화초등학교 인근의 주거 지역에 위치합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합한 소형 면적입니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 주거 환경으로 인해 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

(Blank Line)

9. 예상 입찰가

(Blank Line)

(Blank Line)

본 건의 감정가는 68,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점, 최근 인근 실거래가를 고려할 때 시장 가치와 부합하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다. 특히 면적당 가격으로 볼 때, 소형 면적의 가치는 높게 형성될 수 있습니다.

따라서, 72,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 105.8% 수준으로, 시장 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.