나이스옥션 법원경매 안산 2024타경53174 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 1002 이편한세상초지역센트럴포레 111동 34층3404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현감정 · 평가일 2024.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하는 이편한세상초지역센트럴포레 제111동 제34층 제3404호로서, 주변은 아파트 대단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(초지역, 안산역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건내 34층 3404호 로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감
외벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 이중창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 팬트리, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중입니다.
- 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 단지 남동측으로 노폭 약 30미터 및 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2013-01-07), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(유치원부지), 광로1류(폭 70m 이상)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 정비구역(주택재건축정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경53174 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 1002 이편한세상초지역센트럴포레 111동 34층 3404호

용도: 아파트

감정가: 673,000,000원

토지 면적: 37.86㎡ (약 11.45평)

토지 지분: 37.861㎡ (약 11.45평)

건물 면적 (전용 면적): 72.96㎡ (약 22.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케이드래곤대부주식회사

특이사항: 재건축 구역

주의 사항: 없음

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 이편한세상초지역센트럴포레 아파트 111동 34층 3404호입니다. 주변은 아파트 대단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 입지 여건은 대체로 무난합니다. "안산원곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(초지역, 안산역)이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다. 단지 남동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로를 통해 출입하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(2022-09-19, 404,400,000원)을 포함하여 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류, 근저당권부채권질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 637,040,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 속한 지역은 아파트 대단지와 주거 단독주택, 다양한 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 초지역 및 안산역과 인접해 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 향후 상업 및 주거 기능의 활성화 가능성을 시사합니다. 재건축 구역으로 지정되어 있어 장기적인 도시 개발 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 팬트리, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 페인팅 및 석재, 내부 마감은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시 이중창호로 마감되어 있으며 전반적인 관리 상태는 무난합니다. 최신 설계로 넉넉하고 아늑한 세대 내부와 입주민 편의를 위한 단지 시스템이 갖춰져 있습니다.

* 교통: 수도권 지하철 4호선 초지역과 안산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육: "안산원곡초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의/복지: 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 미세먼지 정보에 따르면 원곡동 지역의 공기질은 양호한 편입니다.

* 단지 내 시설: 단지는 총 16개동, 1450세대로 구성되어 있으며, 1880대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 층간소음 저감을 위한 바닥재와 에너지 손실 및 소음 차단을 위한 이중창 시스템이 적용되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 구역: 재건축 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수(사업 지연, 추가 비용 발생 등)가 발생할 수 있습니다. 이는 재산 가치 상승의 요인이 될 수도 있으나, 불확실성으로 작용할 수도 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 실제 현황과의 차이 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의존하여 작성되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 이를 반드시 참조해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 명시된 혐오시설(예: 대규모 유해 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 주변 환경은 지속적으로 변화할 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 '이편한세상초지역센트럴포레' 아파트로, 교통 요충지인 초지역과 안산역을 가까이 두고 있어 입지가 우수합니다. 또한, 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승의 잠재력이 기대됩니다. 아파트의 전반적인 관리 상태 및 내부 설비는 양호하며, 단지 내 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다. 다만, 재건축 사업의 불확실성과 임대 관계 미상에 따른 명도 부담 가능성은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 초지역 및 안산역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 재건축 잠재력: 재건축 정비사업 구역으로 지정되어 있어 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 클린 낙찰: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 인근 생활 편의시설: 아파트 대단지 내 상가 및 주변 근린생활시설로 생활이 편리합니다.

* 최신 준공 아파트: 2021년 입주 단지로 비교적 신축에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 673,000,000원입니다. 해당 물건은 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 예상됩니다. 입찰가를 산정함에 있어서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 아파트의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이.

* 안산 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 재건축 사업 추진 현황.

* 물건 자체의 현 상태 및 향후 재건축으로 인한 잠재적 가치 상승 요인.

* 본건의 권리 분석상 인수할 권리가 없으므로, 낙찰 후 명도 및 재건축 관련 제반 비용을 고려하여 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

* 감정가 대비 적정 입찰가를 설정하여 경쟁 입찰자들의 성향을 파악하고, 무리한 경쟁보다는 합리적인 선에서 입찰을 진행하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 재건축 사업 진행 가능성 및 시기 등에 대한 보다 심층적인 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 상기 고려사항들을 바탕으로 개별적인 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.