나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71011 [1] 경기도 광명시 철산동 58 케이비에스우성아파트 2동 OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "광명북고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 평스라브 15층건 내 1층 107호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항)
창호 : 샷시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 포장되어 있으며 인근 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 중로3류
(폭 12m-15m)(국지도로)(접합), 제3종구역<공항시설법>, 진입표면구역(김포공항)
<공항시설법>, 상대보호구역(2013-04-22)(광명북고등학교해당 교육청에 문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(광명북초등학교해당
교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(예지
유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광명북
중학교해당교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)
(광명북초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2013-04-22)(예지유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건물 외벽에 102동으로 표기되어 있음.

물건 비고

-건물 외벽에 102동으로 표기되어 있음.(감정평가서 참조)
-재건축진단 통과되어 조합설립추진위원회 구성동의서 징구중임.(2025.12.15.자 광명시사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경71011 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 58 케이비에스우성아파트 2동 107호

용도: 아파트

감정가: 598,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

* 면적 정보

건물면적: 76.15㎡ (약 23.03평)

토지면적: 41.84㎡ (약 12.66평)

토지 지분: 41.836331817685㎡ (약 12.66평)

건물 지분: 76.15㎡ (약 23.03평)

* 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 1990년

해당 동: 2동 (단, 건물 외벽 표기는 102동으로 되어 있음)

해당 호수: 107호

총 층수: 15층

본건 층수: 1층

2. 입지조건

* 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "광명북고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로1류, 중로3류, 제3종구역(김포공항), 진입표면구역(김포공항), 상대보호구역(광명북고등학교, 광명북초등학교, 예지유치원, 광명북중학교), 절대보호구역(광명북초등학교, 예지유치원), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 손원열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-05

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부채권 총액: 327,600,000원

말소기준권리: 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 (2016-04-07 접수)

본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리: 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 (을21), 푸본현대생명보험주식회사 근저당권 (을32), 이진봉 강제경매 (갑5)

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 광명시 철산동은 우수한 주거 환경을 갖춘 지역으로, 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하여 외부 접근성이 양호하며, 이는 상권의 활성화 및 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

인근 상업 시설 및 아파트 단지 내 상가를 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경

단지 주변으로 광명북고등학교, 광명북초등학교, 광명북중학교, 예지유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 아파트 단지 정보

아파트명: 철산KBS우성

세대수: 900세대

총 동수: 9동

준공년월: 1990년 1월

주차 대수: 총 879대 (지상 12대, 지하 28대, 기타 839대)

최고 층수: 15층

6. 잠재적 리스크

* 재건축 사업성

본건은 재건축구역으로 지정되어 있으며, 재건축 진단 통과 및 조합설립추진위원회 구성 동의서 징구 중인 것으로 확인됩니다. 이는 장기적인 자산 가치 상승의 잠재력을 가지지만, 사업 진행 과정에서의 불확실성 및 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 표기 오류

아파트 107호임에도 불구하고 건물 외벽에 102동으로 표기되어 있다는 점은 현장 확인 및 등기부상 내용과의 일치 여부를 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 혐오시설 유무

별도의 검색 결과, 해당 주소지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광명시 철산동의 주요 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

특히, 재건축 사업이 진행 중이라는 점은 미래 가치 상승에 대한 기대감을 높이는 요인입니다.

다만, 1층이라는 점과 건물 외벽 표기 오류 등 현장 확인이 필요한 부분은 신중하게 검토해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 임차인의 인수 부담이 없어 경매 절차 자체는 무난할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경 및 편리한 생활 인프라

* 재건축 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 철산동 지역의 안정적인 부동산 시장

9. 예상 입찰가

감정가는 598,000,000원입니다.

최근 유사 면적(76.15㎡)의 실거래가는 2026년 5월 4일 584,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 1층이라는 점을 감안할 때, 감정가보다 다소 낮은 수준에서 입찰을 시작하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 재건축 사업 추진에 대한 기대감이 높으므로, 경쟁 입찰 시에는 감정가 이상으로 상승할 가능성도 있습니다.

현 시세 및 재건축 잠재 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 550,000,000원 ~ 620,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.