나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52851 [2] 경기도 안산시 단원구 대부남동 189-53 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 ""상동방조제"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
농경지, 단독주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 현황 도로임.
기호(2) : 사다리형의 토지로서 현황 도로임.
기호(3) : 부정형의 토지로서 전으로 이용 중임.
기호(4) : 정방형의 토지로서 전으로 이용 중임.
기호(5) : 사다리형의 토지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 공히 대상 토지가 도로임.
기호(3,4) : 공히 지적 공부상 맹지이나 기호(5)를 통해 출입함.
기호(5) : 대상 물건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리
구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1) : 공부 상 지목은 과수원이나 현황 도로임.
기호(4,5) : 공부 상 지목은 답이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경52851 (2)

1.2. 소재지

경기도 안산시 단원구 대부남동 189-53

1.3. 용도

도로 (감정평가요항표 상 일부 토지는 현황 도로, 일부는 전으로 이용 중)

1.4. 면적

총 토지면적: 344.00㎡ (약 103.93평)

매각 대상 토지 지분: 149.984㎡ (약 45.37평)

건물 면적: 없음

1.5. 감정가

13,950,000원

1.6. 매각 대상

토지 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

검OOOOOOO

1.9. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.10. 주의사항

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

1.11. 등기부채권 총액

1,349,500,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 "상동방조제" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다. 안산시는 최근 대부도 지역의 용도지역·지구 변경을 통해 보전녹지 및 생산녹지 지역을 자연녹지지역으로 변경하고, 일부는 특화경관지구로 지정하여 체계적인 관리를 추진하고 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1)은 부정형 토지로 현황 도로로 이용 중이며, 기호(2)는 사다리형 토지로 현황 도로입니다. 기호(3), (4), (5)는 각각 부정형, 정방형, 사다리형 토지로 현재 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1)과 (2) 토지는 도로 자체이며, 기호(3)과 (4) 토지는 지적 공부상 맹지이나 기호(5) 토지를 통해 출입이 가능합니다. 기호(5) 토지는 물건지 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 8번 근저당권 (채권최고액 149,500,000원, 채권자: 달월신용협동조합, 접수일자: 2017-07-28)은 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 본 물건의 실질적인 취득 비용에 포함되어야 합니다.

3.3. 말소기준권리

을구 14번 근저당권 (채권자: 검단농업협동조합, 접수일자: 2024-08-27)

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 없습니다.

3.5. 기타 권리사항

본 물건은 지분매각으로 진행되며, 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 채권 총액이 1,349,500,000원에 달하여, 개별 물건의 감정가(13,950,000원) 대비 매우 높은 채무 총액을 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다. 이는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 계획적인 관리와 성장이 가능한 지역임을 시사합니다.

4.2. 주변 환경

주변은 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 대부도 지역은 관광객 유치를 위한 펜션, 리조트 등 다양한 관광 숙박시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 주변에는 농경지와 단독주택이 주로 분포하고 있으며, 대부도 지역은 해안 관광지로 유명하여 관광객을 위한 편의시설이 다수 존재합니다. 구체적인 상업시설 및 생활 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 환경 위험 시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이나 환경 위해 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 대부도는 주로 관광 및 자연환경을 중심으로 개발이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있으며, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

6.3. 인수되는 권리 부담

채권 최고액 149,500,000원의 근저당권이 말소되지 않고 인수되므로, 실제 취득 비용은 입찰가에 더해져 상당히 높아질 수 있습니다. 이는 투자 시 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

6.4. 토지 현황 및 공부상 차이

일부 토지는 현황 도로로 이용 중이거나, 공부상의 지목(과수원, 답)과 현황(도로, 전)이 상이하여 토지 이용 및 관리에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

6.5. 높은 채무 총액

물건의 감정가 대비 등기부채권 총액이 매우 높아, 공동담보 물건으로서 본 물건의 담보 가치가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치한 토지 지분 경매입니다. 일부 현황 도로 및 전으로 이용되는 토지로, 도시지역 및 자연녹지지역 등 관리 계획 하에 있는 지역에 속해 있습니다. 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 무엇보다 말소되지 않고 인수되는 고액의 근저당권이 존재하여 투자에 신중한 접근이 요구됩니다. 대부도 지역의 특성상 관광 관련 개발 잠재력은 있으나, 권리관계 및 지분 소유로 인한 복잡성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 장기적으로 지역 개발 및 도시 관리 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 관광 지역 연계

대부도는 서해안의 주요 관광지로, 주변 관광 시설 및 숙박 시설과의 연계성을 고려할 때 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 도로 활용 가능성

현황 도로로 이용되는 토지 지분이 있어, 접근성 확보 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다. (다만, 지분 매각이므로 전체 소유권자의 동의가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가격

본 물건의 감정가는 13,950,000원입니다.

9.2. 추가 부담금

임차인 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 채권 최고액 149,500,000원의 근저당권이 말소되지 않고 인수되므로, 실제 취득 시 추가적인 재정적 부담이 발생합니다. 따라서, 입찰가는 감정가 외에 인수되는 채무액, 공유자 우선매수 신고 가능성, 토지의 실질적인 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제시된 감정가는 물건 자체의 평가액이며, 인수되는 채무는 별도로 부담해야 함을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.