나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52851 [3] 경기도 안산시 단원구 대부남동 189-66 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 ""상동방조제"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
농경지, 단독주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 현황 도로임.
기호(2) : 사다리형의 토지로서 현황 도로임.
기호(3) : 부정형의 토지로서 전으로 이용 중임.
기호(4) : 정방형의 토지로서 전으로 이용 중임.
기호(5) : 사다리형의 토지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 공히 대상 토지가 도로임.
기호(3,4) : 공히 지적 공부상 맹지이나 기호(5)를 통해 출입함.
기호(5) : 대상 물건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리
구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1) : 공부 상 지목은 과수원이나 현황 도로임.
기호(4,5) : 공부 상 지목은 답이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
3. 목록 4,5는 공부상 지목은 답이나 현황 전임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 3. 1.1. 사건번호: 안산지원 2025타경52851 (3)

1.2. 소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 189-66

1.3. 용도: 전

1.4. 감정가: 1,288,655,000원

1.5. 토지면적: 4,879.00㎡ (약 1,476.22평)

1.6. 토지제시외면적: 0.00㎡

1.7. 건물면적: 0.00㎡

1.8. 건물제시외면적: 0.00㎡

1.9. 매각대상: 토지매각

1.10. 경매구분: 부동산임의경매

1.11. 채권자: 검단농업협동조합

1.12. 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.13. 주의사항:

* 1. 일괄매각

* 2. 농지취득자격증명 제출필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

* 3. 목록 4,5는 공부상 지목 답이나 현황 전 (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2. 3. 2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 "상동방조제" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용상태

* 기호(1,2): 부정형 및 사다리형 토지로서 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호(3,4,5): 부정형 및 정방형 토지로서 현황 전으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호(1,2)는 대상 토지가 도로로 이용 중입니다.

* 기호(3,4)는 지적 공부상 맹지이나 기호(5)를 통해 출입이 가능합니다.

* 기호(5)는 물건 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

2. 3. 3.1. 등기부현황

* 소유권 이전 관련 사항 (갑1, 갑2, 갑3)이 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(을18) 및 지상권(을19)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본 경매는 검단농업협동조합의 임의경매(갑4)에 의한 것입니다.

* 등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

* 명시된 임차인은 없으나, 현장 조사를 통해 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 을19 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 해당 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2. 3. 4.1. 주변 환경

* 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 인근에 부족할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

2. 3. 5.1. 주거 편의성

* 인근 농경지 환경으로 쾌적함을 제공합니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준이며, 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역의 개발 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2. 3. 6.1. 농지 취득 관련

* 농지 취득 자격 증명서 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 취득 전 반드시 자격 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 지목 및 현황 불일치

* 공부상 지목과 현황 이용 상태가 다른 필지가 있어, 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다. (예: 공부상 과수원이나 현황 도로, 공부상 답이나 현황 전)

6.3. 맹지

* 일부 필지(기호 3,4)가 맹지에 해당하여, 토지 이용 및 개발 시 건축법 등 관련 규제에 따른 진입로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 도시지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 권리관계 불분명

* 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 기재와 등기부상 말소 기재 간의 불일치 가능성이 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

2. 3. 본 물건은 넓은 면적의 농지로서, 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 지역에 포함될 여지가 있으나, 현재는 자연녹지지역 등으로 지정되어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 현황 도로로 이용되는 부분과 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치 등 권리 및 이용상태에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 매각 절차 진행에 어려움이 있습니다.

* 전반적으로 현황 도로 및 전으로 이용 중인 토지로서, 향후 지역 개발 계획이나 농지 관련 규제 변화에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

2. 3. 8.1. 대규모 토지

* 약 1,476평에 달하는 넓은 면적의 토지로, 향후 개발 또는 농업 사업 추진에 유리할 수 있습니다.

8.2. 자연환경

* "상동방조제" 인근의 자연 친화적인 환경은 특정 목적(예: 힐링 공간, 주말농장 등)으로 활용 시 장점이 될 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

* 도시지역, 성장관리계획구역 등 개발 관련 용도지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2. 3. 본 물건은 인수할 보증금이 0원이며, 채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

* 감정가는 1,288,655,000원입니다.

* 유사 물건의 시세, 현재 농지 경작 가치, 향후 개발 가능성, 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 추가 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 보수적인 접근을 위해 감정가를 기준으로 1,000,000,000원 ~ 1,300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.