나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [9] 충청북도 옥천군 동이면 청마리 438 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 영동지원 2025타경10158 (9) 사건으로 진행되는 충청북도 옥천군 동이면 청마리 438 소재의 토지 경매 물건입니다. 토지의 용도는 전(밭)이며, 감정가는 14,450,000원입니다. 전체 토지 면적은 1445.00㎡ (약 437.1 평)이며, 제시외 면적이나 건물 면적은 없습니다. 본 경매는 공유물 분할을 위한 경매로, 채권자는 박 입니다. 특이사항으로는 공유물분할 경매이며 농지취득자격증명 제출이 필수적이고, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하다는 점을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 옥천군 전역에 산재한 여러 필지로 구성되어 있으며, 안남면 지수리, 동이면 청마리, 옥천읍 장야리 등 다양한 지역에 위치합니다. 주위 환경은 주로 산간농경지대 및 읍소재지 인근 농경지대로 형성되어 있습니다. 교통 상황은 대부분 차량 출입이 어렵거나 다소 불편하며, 일부 필지는 읍소재지와 근접하여 보통 수준의 교통 상황을 보입니다. 토지 형태는 경사진 부정형, 사다리형 등 다양하며, 현재 전(밭), 답, 임야, 도로 등으로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태 역시 맹지인 필지가 다수이며, 일부는 비포장 또는 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 소유권은 박 (1965-01-09 보존등기)로부터 박 외 5명 (2025-06-12 상속재산분할)으로 이전되었습니다. 본 경매 개시 결정은 박 외 1명 (2025-07-01 임의경매)에 의해 이루어졌으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 기재되어 있으며, 등기부채권 총액은 0원으로 나타납니다. 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 자연환경보전지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 산재해 있습니다. 주로 산간농경지대로 이용되고 있어 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 다만, 일부 필지가 읍소재지에 근접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 확보될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 금강수변구역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 많은 지역입니다. 인근 읍소재지에 가까운 필지의 경우 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 이행하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않는다는 점입니다. 또한, 다수의 필지가 맹지이거나 차량 접근이 어려운 점, 경사지 및 임야 등 이용에 제약이 있는 지형, 그리고 자연환경보전지역, 수변구역 등 각종 개발 제한 규제가 존재한다는 점을 고려해야 합니다. 더불어, 일부 필지 지상에 소유자 미상의 컨테이너 등 건물이 다수 소재하고 있어, 향후 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할을 위한 토지 경매로, 충청북도 옥천군 내 여러 지역에 분산된 농경지 및 임야 등입니다. 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 요건이 존재하며, 이를 충족하지 못하면 매수보증금 몰취의 위험이 있습니다. 또한, 맹지, 접근성 제한, 다양한 환경 규제 등으로 인해 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 따라서 투자 가치 판단 시에는 이러한 제약 사항들을 면밀히 검토하고, 해당 지역에 대한 깊은 이해와 실질적인 활용 계획이 있는 경우에 한하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 공유물 분할 경매라는 점에서 합리적인 가격에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다. 일부 필지가 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 또한, 읍소재지와 가까운 필지는 기본적인 편의시설 접근이 용이하다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가 산정은 시세, 현장 조사, 법원 집행 상황 등 복합적인 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 14,450,000원을 기준으로, 농지취득자격증명 필요, 맹지 및 접근성 제한, 다수의 환경 규제 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 토지의 이용 상태, 접근성, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후, 본인의 투자 성향과 리스크 감수 수준에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.