나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [6] 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 429-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

공부상 지목은 "전"이나, 현황은"도로"임
공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10158 (6)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 429-9

용도: 전

감정가: 14,400,000원

총 토지 면적: 100.00㎡ (약 30.25평)

매각 대상 토지 지분: 20㎡ (약 6.05평)

건물 면적: 0㎡

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리에 위치하며, 장야회전교차로 북측 및 남측 인근에 산재하여 있습니다. 주위는 산간농경지대 및 읍소재지 내 농경지대로 이용되고 있습니다. 해당 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 전반적으로 개발이 제한적인 환경입니다.

* 교통상황: 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소 불편할 수 있으며, 차량 출입이 용이하지 않을 수 있습니다. 다만, 읍소재지 중심에 근접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2미터 내외의 비포장도로와 접하고 있어 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 본건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 매각 대상: 토지의 지분(20㎡)이 매각 대상입니다.

* 등기부 현황:

* 등기구분 갑1: 1979-03-22 소유권 이전 (김찬배 외 4명)

* 등기구분 갑2: 2020-05-06 1번 김종운 지분 전부 이전 (박순전, 협의분할에 의한 상속)

* 등기구분 갑3: 2025-06-12 1번 박경하 지분 전부 이전 (박민경 외 5명, 조정을 갈음하는 결정)

* 등기구분 갑4: 2025-07-01 3번 박은석, 박희윤, 박희황, 박금석, 박석용, 박민경 지분 임의경매 (박석용 외 1명). 본 건의 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 주의사항:

* 본 건은 지분 매각 물건입니다.

* 공유물분할 경매이므로 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "도로"로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 옥천읍 장야리는 읍소재지 내 농경지대로 분류되며, 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 포함됩니다. 주변에 대규모 상업시설보다는 농경지와 주거지가 혼재된 형태를 보입니다. '장야회전교차로' 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 영향권에 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 농경지가 많아 비교적 조용한 편입니다. 옥천읍 소재지의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치해 있어 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 자연환경보전지역, 수변구역, 배출시설설치제한지역 등에 속해 있어 주변 개발 행위나 환경 관련 규제가 많을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 낙찰 후에도 다른 공유자와의 협의 및 분할 절차가 필요하며, 이에 따른 소유권 행사 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황 불일치: 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "도로"로 이용 중인 점은 향후 재산권 행사나 개발 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지인 경우 농지취득자격증명이 필요할 수 있으며, 해당 조건을 충족해야 합니다.

* 개발 제한: 자연환경보전지역, 수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제 지역에 해당하여 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 도로 접근성: 북측으로 폭 1~2미터 내외의 비포장도로와 접하여 차량 출입이 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 429-9번지에 위치한 토지의 지분(20㎡) 매각 건입니다. 공유물 분할을 위한 경매로 진행되며, 공부상 지목은 "전"이나 실제 현황은 "도로"로 이용되고 있다는 특징이 있습니다. 지분 경매이므로 다른 공유자들과의 관계 및 협의가 중요하며, 다수의 환경 관련 규제 지역에 속해 있어 향후 활용 방안에 제약이 많을 것으로 예상됩니다. 현황 도로로서의 가치와 지분 경매의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 현황 도로로서의 가치: 실제 도로로 이용되고 있다는 점은 주변 토지와의 연계를 통해 잠재적인 활용 가치를 가질 수 있습니다.

* 지분 경매를 통한 낮은 진입 장벽: 전체 토지가 아닌 지분 매각이므로, 상대적으로 낮은 금액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 활용 가능성: 낙찰 후 공유자들과의 협의를 통해 재산권을 명확히 하거나, 도로 부지로서의 활용 방안을 모색할 기회가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 14,400,000원입니다. 이는 20㎡의 지분에 대한 감정가이며, 평당 약 237,600원 수준입니다. 예상 입찰가는 본건의 지분 경매 특성, 현황 도로로서의 활용 가능성, 그리고 각종 개발 제한 및 공유자 우선매수권 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 그리고 향후 공유자들과의 협의 가능성 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.