나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [7] 충청북도 옥천군 동이면 청마리 186-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

----

공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
제시외 비닐하우스 1동은 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 영동지원 2025타경10158 (7)

소재지: 충청북도 옥천군 동이면 청마리 186-3

용도: 답 (논)

감정가: 24,244,000원

토지면적: 836.00㎡ (약 252.88평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 박OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 공유물분할 경매로 진행됩니다.

* 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 농지취득자격증명을 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으니 유의해야 합니다.

* 제시외 비닐하우스 1동은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수된 임의경매 개시결정입니다.

* 토지 등기부상 소유권은 2025년 6월 12일 상속재산분할을 원인으로 박금석 외 5명에게 이전되었습니다.

1.3. 감정평가서 요약

본건은 다양한 필지(기호1~13)로 구성되어 있으며, 각 필지는 자연환경보전지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등에 산재해 있습니다. 주위 환경은 산간농경지대 및 읍소재지 내 농경지대로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 일대에 위치하며, 주위는 자연환경보전지역 내 산간농경지대 및 읍소재지 인근 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대부분의 필지(기호1~4, 7~13)는 차량 출입이 어렵고 면소재지와의 거리가 있어 교통이 다소 불편합니다. 일부 필지(기호5)는 차량 출입이 가능하며, 다른 필지(기호6)는 차량 접근이 어려우나 읍소재지 중심에 근접해 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

필지별로 경사진 부정형, 완만하게 경사진 사다리형 등 다양한 형태를 보이며, 현재 전, 답, 임야, 도로 등으로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

대부분의 필지가 맹지이거나 폭이 좁은 비포장도로에 접해 있습니다. 일부 필지는 포장도로 또는 지방도와 접하는 곳도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 1965년 6월 29일 박경하 명의로 소유권 보존 등기되었으며, 2025년 6월 12일 상속재산분할을 원인으로 박금석 외 5명에게 소유권이 이전되었습니다.

* 경매개시결정: 2025년 7월 1일 박석용 외 1명에 의해 임의경매 개시 결정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금은 합계 0원입니다.

* 제시된 정보에 따르면 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건지는 주로 농경지 및 임야로 구성된 지역에 위치하고 있어, 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

* 주변의 상업 시설은 옥천군 동이면 소재지 또는 옥천읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주요 시설로는 읍/면사무소, 우체국, 은행 등이 인근 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 본 건은 자연환경보전지역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 엄격하며, 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)은 읍/면 소재지에 분포할 가능성이 높으며, 접근성을 고려하여 활용 계획을 세워야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명 취득이 필수이며, 미비 시 매수 대금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

* 공유물분할 경매: 여러 명의 공유자가 존재하므로, 향후 분할 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 다수의 필지가 맹지이거나 차량 접근이 어려운 비포장도로에 접해 있어, 향후 활용 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호6의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 기호5 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 등이 다수 소재하는 등 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 있어 명도 및 활용 시 확인이 필요합니다.

* 환경 관련 규제: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등 각종 법규로 인한 토지 이용의 제한이 많습니다.

* 혐오시설: 주변에 특정한 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 자연환경보전지역이라는 점을 고려할 때 환경 관련 규제가 주된 제약 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 동이면 소재의 공유물분할을 위한 경매 대상 토지입니다. 농경지와 임야 등으로 구성되어 있으며, 다양한 환경 규제 지역에 속해 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지 또는 접근성이 낮은 필지가 다수 포함되어 있어 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다. 현재 토지는 다수의 공유자 명의로 되어 있으며, 상속 후 경매가 개시된 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할을 통한 소유권 확보: 복잡할 수 있으나, 명확한 법적 절차를 통해 온전한 소유권을 확보할 기회입니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 농지 이용 규제 완화 시 투자가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 현재 제시된 감정가를 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 24,244,000원

* 본 건은 농지, 공유물분할 경매, 낮은 접근성, 엄격한 환경 규제 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다. (예상 범위: 약 16,970,800원 ~ 21,819,600원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.