나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [4] 충청북도 옥천군 동이면 청마리 492 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

영동지원 2025타경10158 (4)

1.2. 소재지

충청북도 옥천군 동이면 청마리 492

1.3. 용도

답 (논)

1.4. 감정가

14,952,000원

1.5. 토지면적

1068. 00㎡ (약 323.07평)

1.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.7. 건물면적

0. 00㎡

1.8. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.9. 매각대상

토지매각

1.10. 경매구분

공유물분할을위한경매

1.11. 채권자

박OO

1.12. 특이사항

공유물분할경매, 농지취득자격증명 필수

1.13. 주의사항

일괄매각 (단, 본 건은 토지매각 대상임)

1.14. 추가 확인사항

농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 옥천군 동이면 청마리에 위치하며, 주변은 자연환경보전지역 내 산간농경지대로 이루어져 있습니다. 인근에 "청마대교"가 있으며, 자연환경이 비교적 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 일반적으로 차량 출입이 다소 불편할 수 있으며, 면소재지와의 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 기호1~4, 7~13번 토지는 차량 출입이 불가능하거나 매우 제한적입니다.

* 기호5번 토지는 차량 출입이 가능하며, 기호6번 토지는 차량 출입이 불가능합니다.

* 옥천읍내까지는 차량으로 약 15분 거리에 있으며, 경부고속도로 옥천IC 이용이 편리합니다.

* 지방도 575호선과 인접한 토지가 있으며, 일부 토지는 약 2~4미터 폭의 비포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호6번은 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 본건은 답(논)으로 이용 중인 토지입니다.

* 일부 토지는 경사진 부정형 또는 사다리형이며, 전, 임야, 기타 토지로 이용 중에 있습니다.

* 기호5번 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 등이 다수 소재하고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

* 다수 필지가 맹지이며, 일부 필지는 약 2~4미터 내외의 비포장도로 또는 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 대부분 자연환경보전지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한), 금강수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1, 2권역) 등으로 지정되어 환경 및 개발에 대한 규제가 있습니다.

* 일부 필지는 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 기호6번은 도시지역, 제2종일반주거지역으로도 일부 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인 정보가 없어, 대항력 있는 임차인 유무는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 토지 등기부 요약

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수의 임의경매(박석용 외 1명)입니다.

* 소유권은 박경하에서 박금석 외 5명으로 이전되었으며, 이는 상속재산분할에 의한 소유권이전으로 보입니다.

* 본 경매 개시 결정은 공유물분할을 위한 경매로, 매각으로 인해 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 물건 명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 해당 지역은 농업 중심의 지역으로, 전반적인 상권 활성화 수준은 높지 않은 편입니다.

* 인근에 택배업체 물류센터가 다수 위치하고 있어 물류 관련 인프라가 조성되고 있습니다.

* 향후 골프장 건설(24홀 규모) 등 지역 개발 사업이 예정되어 있어, 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

* 하지만, 현재로서는 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 부족하여 상업적 가치보다는 농업, 전원생활, 혹은 개발 잠재력에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 옥천군 동이면 지역은 농촌 지역으로, 생활 편의시설이 집중적으로 갖춰져 있지는 않습니다.

* 옥천읍내까지 차량으로 약 15분 거리에 있어, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용은 가능합니다.

* 지역 내에서는 '향수이동장터사업단'을 통해 생필품 구매 편의를 제공하고 있습니다.

* 주변 관광지로는 금강유원지, 옥천 청마리 제신탑 등이 있습니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 마을버스 노선이 일부 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매이므로, 공유자들과의 관계 및 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는 점을 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상 자연환경보전지역, 수변구역, 가축사육제한구역 등 다수의 환경 관련 규제가 적용되어 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 기호6번 토지의 공부상 지목(전)과 현황(도로)이 다르므로, 현황 대로 이용 시 문제 발생 여지 확인이 필요합니다.

* 기호5번 지상에 소유자 미상의 컨테이너 등 건축물이 다수 소재하고 있어, 철거 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 자연환경보전지역 및 수질보전 특별대책지역 등으로 지정된 점을 고려할 때 환경 관련 이슈가 중요하게 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 동이면 청마리에 위치한 답(논) 토지로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 14,952,000원이며, 총 토지 면적은 1068㎡입니다.

입지적으로는 자연환경이 우수하고 금강 접근성이 좋으나, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 다소 불편한 농촌 지역입니다. 경부고속도로 옥천IC가 비교적 가까워 광역 접근성은 확보되어 있습니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리는 없어 보이나, 농지취득자격증명이 필수이며 미비 시 보증금 반환이 불가한 점을 유의해야 합니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 다른 토지, 그리고 소유자 미상의 컨테이너 등이 소재하고 있어 명도 및 원상 복구 관련 추가 확인이 필요합니다.

주변 지역은 골프장 건설, 물류센터 입주 등 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 자연환경보전지역, 수변구역 등 엄격한 토지이용 제한이 적용되는 점은 개발 시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 예정된 지역 개발 사업(골프장 건설 등)으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 자연환경이 뛰어나 전원생활, 주말주택, 농촌 체험 마을 등으로 활용 가능성.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적.

9. 예상 입찰가

본 물건은 공유물분할 경매로, 농지취득자격증명 필수, 일부 토지의 현황과 공부상 지목 불일치, 소유자 미상의 건축물 소재 등 여러 고려사항이 있습니다. 또한, 자연환경보전지역 등 토지이용 제한이 있습니다.

감정가: 14,952,000원

토지면적: 1068.00㎡ (약 323.07평)

위와 같은 제반 사항 및 시장 상황을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 토지이용 계획, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 현황 토지 상태 및 인접 토지와의 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 선에서 결정될 것으로 보이며, 개인의 투자 목적 및 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 권리상 인수 부담이 없고 (인수 보증금 합계 0원), 주변 개발 호재 및 자연환경을 고려하면, 15,000,000원에서 18,000,000원 범위 내에서 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.