나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [5] 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 386 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
농지취득자격증명 발급 신청시 원상복구계획서가 제출되어야한다는 회신 있음.
지상에 소재한 이동이 용이한 컨테이너 8동, 이동식 주택 1동, 야외 창고 3동은 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10158 (5)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 386

용도: 답 (논)

감정가: 640,520,000원

토지면적: 2680.00㎡ (약 810.82평)

토지 지분: 2680㎡ (전체 토지)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리에 위치하며, "장야회전교차로" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 내에 산재하고 있습니다 [cite: Original Data]. 주위는 주로 산간 농경지대 및 읍소재지 인근 농경지대로 이용되고 있습니다 [cite: Original Data].

2.2. 교통 및 접근성

일부 필지(기호1~4, 7~13)는 차량 출입이 어렵고 면소재지와의 거리가 다소 불편할 수 있습니다 [cite: Original Data]. 기호5는 차량 출입이 가능하나, 기호6은 차량 출입이 불가능하나 읍소재지 중심에 근접해 있습니다 [cite: Original Data]. 필지별로 맹지이거나 약 1~4미터 내외의 비포장도로 또는 포장도로에 접해 있습니다 [cite: Original Data]. 기호11은 남측 왕복 2차선 도로부지에 접하나, 북측 비포장도로를 통해 출입합니다 [cite: Original Data].

2.3. 토지 현황 (형태, 이용, 지적)

본건 토지는 경사지, 평탄지 등 다양한 형태를 띠고 있으며, 현황 '전(논)', '답(기타토지)', '임야', '도로' 등으로 이용 중입니다 [cite: Original Data]. 지적상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중인 필지(기호6)가 있습니다 [cite: Original Data].

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한), (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역, 2권역) 등이 다수 중복 지정되어 있습니다 [cite: Original Data]. 일부 필지는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다 [cite: Original Data]. 또한, 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속한 필지도 있습니다 [cite: Original Data]. 옥천군 군계획 조례에 따르면 자연환경보전지역의 건폐율은 20% 이하, 용적률은 80% 이하로 제한됩니다. 최근 옥천군 수변구역 및 개발제한구역(그린벨트)의 일부가 단계적으로 해제되거나 완화되는 추세이나, 본건 토지의 구체적인 구역 포함 여부 및 해제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

2.5. 주변 시설 및 특이사항

주변에는 '그린아파트', '더 퍼스트 이안', '오크힐' 등 주거 단지가 일부 있으며, 옥천읍 소재지와의 접근성도 보통 수준입니다 [cite: 18, 19, 22, Original Data]. 옥천군에는 생활폐기물 소각시설이 군북면 일원에 위치하나, 본 건과의 직접적인 거리 및 영향 여부는 불분명합니다. 소유자 미상의 컨테이너 8동, 이동식 주택 1동, 야외 창고 3동이 지상에 소재하나 매각 대상에서 제외됩니다 [cite: Original Data].

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 공유물분할을 위한 임의경매 사건입니다 [cite: Original Data]. 등기부등본 상 채권 총액은 0원으로 확인됩니다 [cite: Original Data].

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 [cite: Original Data].

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수된 박석용 외 1명의 임의경매 개시 결정 등기입니다 [cite: Original Data]. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 [cite: Original Data].

4. 상권분석

본건 토지는 주로 농경지 및 자연환경보전지역에 속하여 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 다만, 일부 필지는 제2종일반주거지역 및 읍소재지 인근에 위치하여 근린생활시설과의 연계 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

본건은 주로 농업 및 자연환경 보전 목적의 토지로서, 일반적인 주거지의 생활 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 옥천읍 소재지와의 접근성은 보통 수준으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 절차

농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 발급받아야 합니다. 농취증 미발급 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다 [cite: Original Data]. 농취증 발급 신청 시 원상복구계획서 제출이 필요하다는 회신이 있어, 이에 대한 준비가 요구됩니다 [cite: Original Data]. 농취증 발급에는 통상 7~14일이 소요되므로, 경매 일정에 맞춰 미리 준비해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한 및 개발 리스크

자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 관련 규제가 중복 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다 [cite: Original Data]. 특히, 자연환경보전지역의 경우 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 제한됩니다. 이러한 규제들은 토지의 활용도를 크게 제한하며, 투자 수익성을 낮출 수 있는 요인입니다.

6.3. 맹지 및 접근성 문제

다수의 필지가 맹지이거나 차량 접근이 어려운 비포장도로에 접해 있어, 실제 이용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다 [cite: Original Data]. 토지 활용 계획 시 도로 확보 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

6.4. 공유물 분할 경매 특성

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 추후 다른 공유자와의 관계 또는 분할 과정에서 예상치 못한 변수나 분쟁이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다 [cite: Original Data].

6.5. 지상/제시외 물건 처리

매각 대상에서 제외된 컨테이너, 이동식 주택, 야외 창고 등은 낙찰 후 별도의 철거 또는 인수인계 절차가 필요할 수 있습니다 [cite: Original Data]. 소유자 미상의 시설물은 법적 절차에 따라 처리해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리에 소재한 토지 매각 물건으로, 공유물분할을 위한 경매 절차를 통해 진행됩니다. 토지는 대부분 논(답) 및 임야 등으로 이용되고 있으며, 옥천읍 소재지와 인접해 있지만 자연환경보전지역, 수변구역 등 다수의 환경 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 원상복구계획서 제출이라는 추가적인 절차가 요구되므로 사전 준비가 매우 중요합니다. 다수의 필지가 맹지이거나 접근성이 떨어지며, 매각 대상에서 제외된 지상물 처리 문제도 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 본건은 농업적 이용 또는 제한적인 개발이 가능한 부지로, 관련 규제 및 취득 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

농지 취득 자격 및 규제 완화 추세: 최근 수변구역 및 개발제한구역 규제 완화 움직임이 있어, 향후 토지 이용 가능성이 소폭 개선될 여지가 있습니다.

공유물 분할 경매: 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시장 가격 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

장기적 가치 상승 잠재력: 옥천군 지역 개발 계획이나 환경 규제 완화 정책이 구체화될 경우, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 시세, 지역 개발 계획, 농지 취득 관련 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.