나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [2] 충청북도 옥천군 동이면 청마리 168-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10158 (2)

소재지: 충청북도 옥천군 동이면 청마리 168-2

용도: 전

감정가: 24,681,000원

토지면적: 1299.00㎡ (약 393.1평)

토지감정요항표: 해당 토지는 경매물건의 매각대상이며, 지분이나 건물 매각 대상은 아닙니다.

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 박OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 반환되지 않음.

2. 입지조건

본건은 충청북도 옥천군 동이면 청마리에 위치하며, 주위는 산간 농경지대 및 자연환경 보전지역에 속합니다. 감정평가서 요약에 따르면, 일부 토지는 차량 출입이 어렵고 면소재지와의 거리가 있어 전반적인 교통 여건이 다소 불편할 수 있습니다. 그러나 기호5 토지의 경우 차량 출입이 가능하며, 읍소재지 중심에 근접한 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 해당 지역은 자연환경이 우수하며, 문화유산인 '옥천 청마리 제신탑' 등이 인근에 위치하고 있어 지역적 특성을 지니고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 등기부등본상 소유권 보존(박경하) 및 소유권 이전(박금석외 5명) 기록이 확인됩니다. 임의경매 개시 결정(박석용외 1명)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 해당 경매개시 결정 등기 및 그 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부채권 총액은 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 채무는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황 또한 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차권은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지로서, 일반적인 상업 지역과는 성격이 다릅니다. 주위 환경은 농경지와 자연녹지, 자연환경보전지역 등으로 구성되어 있어 농업 활동 또는 전원생활에 적합한 입지입니다. 특정 지역으로의 접근성은 다소 제한적이나, 농업 생산 활동을 위한 기본적인 환경은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

해당 지역은 주로 농경지와 자연으로 이루어져 있어, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 감정평가서 상 교통 상황이 다소 불편하다는 점은 생활 접근성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지로서, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 대부분의 토지가 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 일부 토지는 '영농여건불리농지'로 분류되어 농업 활동에도 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 다수의 토지가 지적상 맹지이거나 차량 접근이 어려운 경사지, 또는 차량 출입이 불가능한 지역에 해당합니다. 인접 도로 상태 또한 비포장인 경우가 많아, 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 기호 6번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

* 미상 건물 존재: 기호 5번 토지 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 등 건물이 다수 소재하고 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 인수할 권리나 채무가 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 하지만 농지 취득 자격 증명 발급 요건, 엄격한 토지 이용 제한, 낮은 접근성, 그리고 지상 건물 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 농업 관련 법규 및 토지 이용 계획을 철저히 이해하고, 현장 답사를 통해 구체적인 토지 이용 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자포인트

* 저렴한 감정가: 공유물 분할 경매 특성상 일반 매물 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 농업 목적 활용: 농업 관련 법규 및 제한 사항을 충족하는 조건이라면, 해당 지역의 농산물 생산을 위한 투자 또는 전원생활 부지로 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 인수할 권리 및 채무가 없어 명확한 권리 관계 하에 취득 가능합니다.

9. 예상입찰가

본 건은 여러 필지의 토지로 구성되어 있고, 각 필지별로 지형, 이용 현황, 법적 제한 사항 등이 상이합니다. 또한, 공유물 분할 경매의 특성상 입찰 참여자 간의 경쟁 상황 및 개인의 활용 계획에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 제시된 감정가(24,681,000원)를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 이용 제한 사항, 도로 접근성, 그리고 지상 미등기 건물 현황 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향과 활용 계획에 맞는 합리적인 금액을 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 법규 검토, 그리고 개별 필지의 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.