나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [8] 충청북도 옥천군 동이면 청마리 226-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 영동지원 2025타경10158 (8) 사건의 물건으로, 충청북도 옥천군 동이면 청마리 226-2 소재 토지입니다.

해당 토지의 용도는 전(밭)이며, 감정가는 14,105,000원입니다.

토지 면적은 총 455.00㎡ (약 137.6평)이며, 건물 면적은 없습니다.

본 경매는 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 박OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청북도 옥천군 동이면 청마리에 위치하고 있으며, 주위는 산간농경지대 및 자연환경보전지역으로 형성되어 있습니다.

"청마대교" 서측 및 남측 인근에 위치하며, 자연환경보전지역에 해당합니다.

기호 1~4, 7~13 토지의 경우, 차량 출입이 불가능하거나 다소 불편한 교통 상황을 보입니다.

기호 5, 6 토지는 차량 접근이 가능하지만, 지역적 특성상 대중교통 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

일부 토지는 경사지이며, 대부분 전(밭)으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 자연환경보전지역, 금강수변구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당하여 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 최초 소유권 보존은 1965년 6월 29일에 박경하 씨로 되어 있으며, 이후 2025년 6월 12일에 박금석 외 5명에게 상속재산분할로 인한 소유권이 이전되었습니다.

본 경매는 2025년 7월 1일 박석용 외 1명에 의해 신청된 임의경매(말소기준권리)로 인한 공유물분할을 위한 강제경매입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 별도의 권리(선순위 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 공란으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 농경지 및 자연환경보전지역에 위치한 토지로, 주변에 상업 시설이나 산업 시설이 밀집해 있지 않습니다.

전형적인 농촌 지역의 특성을 가지며, 지역 경제는 농업을 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

인근 읍소재지와의 접근성은 있으나, 대규모 상권 형성과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 농촌 지역에 위치한 토지로, 도심의 편의시설과는 거리가 있습니다.

가까운 읍면 소재지의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다.

주변 환경은 농경지와 자연으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

기호 5 토지 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 등이 다수 소재하고 있는 것으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명이 필요하다는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 자연환경보전지역, 금강수변구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 묶여 있어 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

일부 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 기호 5 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 등이 있어 향후 철거 또는 정리 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

다수의 토지가 맹지이거나 협소한 비포장 도로에 접해 있어 접근성이 낮습니다.

공유물 분할 경매의 특성상, 분할 과정에서 이해관계자 간의 갈등이 발생할 여지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 공유물 분할을 위한 경매로 나온 토지이며, 넓은 면적의 농지입니다.

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 각종 환경 규제로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따른다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

현재는 농경지 및 자연보전지역으로 이용되고 있으며, 향후 투자 가치는 규제 완화 가능성 또는 농업적 활용 방안 모색에 따라 달라질 수 있습니다.

소유자 미상의 컨테이너 등은 정리 필요성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

공유물 분할 경매로, 법적 절차에 따라 명확하게 소유권이 정리될 수 있습니다.

넓은 면적의 농지를 감정가 수준에서 취득할 기회가 될 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 14,105,000원으로 책정되었습니다.

실제 입찰가는 해당 물건의 현황, 토지이용규제, 농지취득자격증명 발급 가능성, 입찰 참여자들의 판단에 따라 결정될 것입니다.

별도의 인수할 임차인의 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 각종 규제 및 맹지, 현황 도로 등 제약 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.