나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10158 [3] 충청북도 옥천군 동이면 청마리 145 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 안남면 지수리 소재 “청동골” 서측 인근 자연환경보전지역 및 동이면
청마리 소재 “청마대교” 서측 및 남측 인근 자연환경보전지역, 옥천읍 장야리 소재 “장야회
전교차로"" 북측 및 남측 인근 자연녹지지역, 제2종일반주거지역내 산재하여 위치하며, 주위는
산간농경지대 및 읍소재지내 농경지대로 이용중입니다.

교통상황

기호1~4,7~13은 대부분 차량출입이 불가능하며, 면소재지와의 거리 등 제반 교통상황은 다소
불편시 됩니다.
기호5는 차량출입이 가능하고 기호6은 차량출입이 불가능 하나, 읍소재지 중심
에 근접해 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호2 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호3,7~9 급경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.
기호4,13 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호5 평탄한 부정형의 토지로서, 답기타토지로 이용중입니다.
기호6 평탄한 사다리형 토지로서, 도로등으로 이용중입니다.
기호10 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호11 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호12 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1~3,7~9,12 맹지입니다.
기호4,13 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호5 북측으로 폭 약 3~4 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호6 지적상 맹지이나, 북측으로 폭 약 1~2 미터 내외의 비포장도로와 접하고있습니다.
기호10 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.
기호11 남측으로 왕복 2차선 도로부지와 접하나, 북측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로를
통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(3): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역
(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(6): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대
책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(7): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(8): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(9): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 영농여건불
리농지

일련번호(10): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>

일련번호(11): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도
로구역(지방도575호)<도로법>, 접도구역(지방도575호)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 하천구역(금강)<하천법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(12): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

일련번호(13): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)수변구역<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호6의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황 ""도로""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자 미상의 건물(컨테이너 등)이 다수 소재합니다.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 충청북도 옥천군 동이면 청마리 145에 소재한 토지 매각 건으로, 영동지원 2025타경10158 (3) 사건번호로 진행됩니다.

본건의 용도는 답으로, 감정가는 17,925,600원입니다.

총 토지 면적은 2,037.00㎡ (약 616평)이며, 이는 토지 지분 면적과 동일합니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없는 것으로 확인되었습니다.

본 경매는 공유물 분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

매각 대상은 토지이며, 일괄 매각으로 진행됩니다.

특별히 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로 주의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 옥천군 동이면 청마리 일대에 위치하며, 주위 환경은 자연환경보전지역 및 자연녹지지역, 일부 지역은 제2종일반주거지역 내에 산재해 있습니다.

지역적으로는 산간 농경지대 및 읍 소재지 내 농경지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 대부분 차량 출입이 어렵거나 제한적이며, 면소재지와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

다만, 일부 필지는 차량 출입이 가능하거나 읍소재지 중심에 근접해 있어 보통의 교통 상황을 보이는 곳도 있습니다.

토지의 형태는 경사진 부정형, 완만하게 경사진 사다리형 등 다양하며, 이용 현황은 전, 답, 임야, 도로 등으로 나타나고 있습니다.

인접 도로 상태를 보면, 대부분 맹지이거나 폭 약 1~4미터 내외의 비포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 포장도로 또는 지방도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부 요약상 최초 소유권 보존은 1964년 12월 16일에 박경하 씨 명의로 이루어졌습니다.

이후 2025년 6월 12일, 청주지방법원 영동지원 2022느합1007 상속재산분할에 따른 조정을 갈음하는 결정으로 박금석 외 5명에게 소유권이 이전되었습니다.

본 경매의 말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수된 임의경매(박석용 외 1명)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없으며, 지상권 개요 역시 없습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임대차 관계에 따른 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 농경지대가 주를 이루는 지역으로, 상업 및 업무 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 대체로 자연녹지 및 보전 지역이 많아 개발이 제한적인 환경입니다.

인근에 면소재지 또는 읍소재지가 위치하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상되나, 풍부한 상업 활동이나 유동인구를 기대하기는 어렵습니다.

농업 관련 활동이나 전원생활을 목적으로 하는 수요층에게는 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 충청북도 옥천군에 위치하여 지역의 생활 인프라를 공유합니다.

주변에 산재한 농경지대와 자연환경을 바탕으로 조용하고 한적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

가축 사육 제한 구역, 수변 구역, 수질 보전 특별 대책 지역 등 다양한 환경 규제가 적용되고 있어, 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

인근 읍/면 소재지를 통해 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근이 가능하지만, 세부적인 생활 편의시설은 지역에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 필요 여부입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 자격 요건을 충분히 확인하고 준비해야 합니다.

또한, 토지 이용계획 및 제한 상태가 매우 복잡합니다. 자연환경보전지역, 각종 수변 및 수질 보전 구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 묶여 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

일부 필지는 지적상 맹지이며, 좁은 비포장도로에 접해 있어 차량 접근이 원활하지 않을 수 있습니다.

기호 6번 필지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중인 점, 기호 5번 지상에 소유자 미상의 컨테이너 등 다수의 건물이 소재하는 점은 현황과 공부상 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

이러한 환경 및 토지 이용 규제들은 향후 토지 개발이나 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있으며, 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 토지 면적 2,037.00㎡ (약 616평)에 대해 감정가 17,925,600원으로 진행되는 물건입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 복합적인 토지이용계획 및 환경 규제, 열악한 도로 접근성 등 상당한 제약 조건을 가지고 있습니다.

특히, 자연환경보전지역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등으로 중첩 규제되어 있어 토지의 활용 가치가 제한될 수 있습니다.

현재로서는 전원주택지, 농지 확장, 또는 특정 목적의 장기적인 개발 부지로 고려해볼 수 있으나, 투자 가치를 판단하기 위해서는 철저한 현장 조사와 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물 분할을 통한 지분 정리 기회: 현재 소유자들의 지분을 정리하는 경매 절차로, 특정 지분에 대한 매입 기회를 제공할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 2,037.00㎡의 면적에 비해 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점을 고려할 수 있습니다.

* 농업 또는 전원생활 관련 잠재력: 농경지대 및 주변 자연환경을 고려할 때, 농업 활동이나 귀농/귀촌을 희망하는 수요에게는 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건과 유사한 조건의 최근 거래 사례 분석, 해당 지역의 토지 시세 동향, 개별 필지의 정확한 현황 및 규제 분석, 그리고 경매 참여자들의 경쟁 심리 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 본건은 농지취득자격증명 필요, 다양한 토지이용계획 및 제한 상태, 열악한 도로 접근성 등의 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점들이 입찰가에 반영될 것입니다.

정확한 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 권리 분석 심화, 그리고 전문가의 종합적인 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.