나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15912 [2] 충청남도 보령시 명천동 1120 명천시티프라디움 103동 25층2502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3,4는 충청남도 보령시 동대동 소재, ‘휴먼시아주공3단지아파트’ 남측인근에 위치하며 부근은 보령시내 주변 주택,상가,아파트, 관공서등으로 형성되어 있음

교통상황

서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시 됨

형태 및 이용상태

기호 3: 부정형 평지로 상업나지임(지상에 비닐하우스 4개동이 소재함)
기호 4: 사다리 평지로 단독주택용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호3은 남측및 서측으로 폭 약35미터 대로에 접함
기호4는 남측으로 폭 약35미터및 동측으로 폭 약2미터 내외 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호3: 도시지역, 일반상업지역,방화지구(동대동방화지구),시가지경관지구(동대지구), 대류1류(폭35m~40m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 하수처리구역.

기호4: 도시지역, 일반상업지역,방화지구(동대동방화지구),시가지경관지구(동대지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 하수처리구역.

제시목록 외의 물건

별첨, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외건물등이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5: 세멘트벽돌조 세멘트 기와즙 지붕 지상1층 건으로

- 외벽: 시멘몰탈위페인트 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부타일 등.
- 창호: 샷시창호.

기호5: 세멘 부럭조 스레트즙 지붕 지상1층 건으로

- 외벽: 시멘몰탈.
- 내벽: 시멘몰탈.

이용상태

주택및 창고시설로 이용

설비내역

주택: 위생설비 및 급배수 설비 구비, 난방시설 구비.

부합물 및 종물

붙임, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
건물사용승인일 : 1981.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1: 본건은 충청남도 보령시 명천동 소재, ‘대천중학교’ 남동측 인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택, 학교,근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.
기호2: 본건은 충청남도 보령시 명천동 소재, ‘대천중학교’ 남측 인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택, 학교,근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상15층 건으로
- 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 하이샤시창호.

기호2: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상25층 건으로
- 외벽: 시멘몰탈위 페인트, 대리석붙임 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 하이샤시창호.

이용상태

기호1: 아파트로 이용중임.
(방2, 거실겸주방, 화장실,발코니)

기호2: 아파트로 이용중임.
(방3, 거실겸주방, 화장실,발코니, 다락층)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비,방범설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 : 단지 둘레로 폭 25미터 및 폭 25미터 도로에 접함
기호2 : 단지 둘레로 폭 12미터 및 폭 20미터 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역(대천도시지역),제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역), 소하천구역,소하천예정지,하수처리구역.

기호2: 도시지역(대천도시지역),제2종일반주거지역(명천택지개발지구),지구단위계획구역, 중로3류(폭15m~20m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 택지개발지구(보령명천지구),하수처리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
사용승인일: 기호1 1997.05.09.
기호2 2020.01.02.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 건은 충청남도 보령시 명천동 1120번지에 소재하는 명천시티프라디움 103동 25층 2502호 아파트입니다.

해당 건물은 2020년 1월 2일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 토지 및 건물 면적

토지 면적은 53.80㎡ (약 16.27평)이며, 건물 전용 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 25층 건물 중 25층에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

본 건의 감정가는 458,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

채권자는 충남신용보증재단입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 보령시 명천동 소재 ‘대천중학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 구분건물, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 건은 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(명천택지개발지구), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로3류(폭15m~20m) 및 중로1류(폭20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 7월 30일자 전세권 설정(을2)입니다.

등기부채권 총액은 384,250,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사가 있으며, 보증금 320,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2021년 7월 30일이며, 대항력은 있습니다.

주택도시보증공사는 해당 물건의 전세권자이기도 합니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

말소기준권리인 전세권(을2)이 2021년 7월 30일에 설정되었으며, 이는 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

임차인의 전입일자(2021년 7월 30일)가 말소기준권리 설정일과 동일하므로, 임차인의 보증금은 낙찰자의 인수 대상이 되지 않고 배당을 통해 소멸될 가능성이 높습니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 '대항력있는 임차인' 및 '선순위 전세권' 존재는 권리 분석 시 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 명천 택지개발지구는 신흥 주거 지역으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능하며, 보령시내와의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 대천중학교가 위치하고 있으며, 기타 학교 시설 및 근린생활시설이 분포되어 있습니다.

차량 이동 시 보령시내 주요 편의시설 및 관공서 접근이 용이합니다.

5.2. 건물 현황

명천시티프라디움은 2020년 1월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비, 방범설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재하여, 낙찰 후 배당 과정을 면밀히 확인해야 합니다. 비록 보증금이 명시되어 있고 말소기준권리와 동일한 날짜의 전입일자를 가지고 있으나, 배당 여부에 따라 잔여 채무 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

또한, '선순위 전세권'이 등기부상 말소기준권리로 되어 있으나, 임차인 현황과 함께 종합적으로 검토되어야 합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 택지개발지구 등에 해당하나, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축급 아파트로서 주거 가치가 높으며, 보령시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 및 전세권 등 권리 분석에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하나, 임차인의 배당 결과에 따라 낙찰자의 최종 부담이 결정될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 사용 승인으로 최신 건물이며, 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 입지 우수: 명천 택지개발지구 내 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 지역 개발 잠재력: 택지개발지구 내 물건으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 건의 감정가는 458,000,000원이며, 임차인의 보증금 320,000,000원은 말소기준권리와 동일한 날짜의 전입일자로 인해 낙찰 시 배당을 통해 소멸될 것으로 예상되어 인수 보증금은 0원입니다.

하지만, 정확한 시세 조사(실거래가, 주변 아파트 매물 현황 등)와 법원의 배당표 확정 여부 등을 종합적으로 고려한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 상세 조사를 통해 시장 가격을 파악하고 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.