나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15912 [3] 충청남도 보령시 동대동 400-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3,4는 충청남도 보령시 동대동 소재, ‘휴먼시아주공3단지아파트’ 남측인근에 위치하며 부근은 보령시내 주변 주택,상가,아파트, 관공서등으로 형성되어 있음

교통상황

서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시 됨

형태 및 이용상태

기호 3: 부정형 평지로 상업나지임(지상에 비닐하우스 4개동이 소재함)
기호 4: 사다리 평지로 단독주택용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호3은 남측및 서측으로 폭 약35미터 대로에 접함
기호4는 남측으로 폭 약35미터및 동측으로 폭 약2미터 내외 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호3: 도시지역, 일반상업지역,방화지구(동대동방화지구),시가지경관지구(동대지구), 대류1류(폭35m~40m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 하수처리구역.

기호4: 도시지역, 일반상업지역,방화지구(동대동방화지구),시가지경관지구(동대지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 하수처리구역.

제시목록 외의 물건

별첨, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외건물등이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5: 세멘트벽돌조 세멘트 기와즙 지붕 지상1층 건으로

- 외벽: 시멘몰탈위페인트 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부타일 등.
- 창호: 샷시창호.

기호5: 세멘 부럭조 스레트즙 지붕 지상1층 건으로

- 외벽: 시멘몰탈.
- 내벽: 시멘몰탈.

이용상태

주택및 창고시설로 이용

설비내역

주택: 위생설비 및 급배수 설비 구비, 난방시설 구비.

부합물 및 종물

붙임, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
건물사용승인일 : 1981.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1: 본건은 충청남도 보령시 명천동 소재, ‘대천중학교’ 남동측 인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택, 학교,근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.
기호2: 본건은 충청남도 보령시 명천동 소재, ‘대천중학교’ 남측 인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택, 학교,근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상15층 건으로
- 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 하이샤시창호.

기호2: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상25층 건으로
- 외벽: 시멘몰탈위 페인트, 대리석붙임 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 하이샤시창호.

이용상태

기호1: 아파트로 이용중임.
(방2, 거실겸주방, 화장실,발코니)

기호2: 아파트로 이용중임.
(방3, 거실겸주방, 화장실,발코니, 다락층)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비,방범설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 : 단지 둘레로 폭 25미터 및 폭 25미터 도로에 접함
기호2 : 단지 둘레로 폭 12미터 및 폭 20미터 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역(대천도시지역),제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역), 소하천구역,소하천예정지,하수처리구역.

기호2: 도시지역(대천도시지역),제2종일반주거지역(명천택지개발지구),지구단위계획구역, 중로3류(폭15m~20m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 택지개발지구(보령명천지구),하수처리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
사용승인일: 기호1 1997.05.09.
기호2 2020.01.02.

물건 비고

-지분매각(공유자 우선매수는 1회에 한함)
-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 3 지상 소재 제시외 비닐하우스 (감정서상 ㄴ ) 및 비닐하우스 4개동 (감정서상 ㄹ)각 매각 제외
-목록 3은 공부상 '답'이나, 현황 '상업나지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15912 (3)

소재지: 충청남도 보령시 동대동 400-31

용도: 단독주택 (토지 현황: 상업나지)

감정가: 881,084,120원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

토지면적: 1625.00㎡ (약 491.56평)

토지 지분면적: 487.5㎡ (약 147.47평)

건물면적: 130.77㎡ (약 39.56평)

건물 지분면적: 39.23㎡ (약 11.87평)

건물 사용승인일: 1981년

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 위반건축물, 일괄매각 (제시외 비닐하우스 제외)

1.1. 입지조건

입지조건

위치: 충청남도 보령시 동대동, '휴먼시아주공3단지아파트' 남측 인근에 위치하며, 보령시내의 주택, 상가, 아파트, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로: 해당 토지는 남측 및 서측으로 폭 약 35미터 대로에 접해 있으며, 동측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에도 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 대류1류(폭35m~40m) 지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 을5 (근저당, 대천농업협동조합, 2017.03.13. 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금: 0원. 임차인 김현욱의 보증금이 0원으로, 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 토지 719,250,000원, 건물 519,250,000원으로, 이는 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김현욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-12-17

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 점유 및 실제 사용 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 보령시 동대동은 주거, 상업, 행정 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

토지 이용: 대로변에 접한 토지(기호3)는 현황 '상업나지'로 이용 중이어서 상업적 개발 가능성이 높습니다. 주택용지로 이용 중인 토지(기호4)도 있습니다.

잠재력: 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 시 상업 시설 용도로의 활용 잠재력이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

주변 환경: '휴먼시아주공3단지아파트'와 인접하여 주거 단지 및 관련 편의 시설 접근성이 양호합니다.

교통: 서측 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근에 상가, 관공서, 병원, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본 물건지 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

지분매각: 전체 재산의 일부 지분만 매각되므로, 향후 공유자와의 공동 재산 관리 및 처분 시 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수: 경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

대항력 있는 임차인: 김현욱은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 점유 관계 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

위반건축물: 건축물 현황 상 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 대한 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 추가적인 행정적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 위반 내용 및 관련 부과 내역 확인이 필수적입니다.

건물 노후: 1981년에 준공된 건물로, 노후화로 인한 구조적 안전성, 단열, 설비 등의 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제시외 건물 제외: 목록 3 지상의 비닐하우스 등은 본 경매 물건에 포함되지 않으므로, 이와 관련한 경계 및 점유 관련 문제를 현장에서 면밀히 확인해야 합니다.

토지 공부상 불일치: 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '상업나지'이므로, 추후 지목 변경 등 관련 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용 및 소요 시간을 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 경매 물건은 보령시 동대동의 상업지역 내 대로변에 위치한 단독주택 토지 및 건물 지분입니다. 우수한 입지 조건과 상업지역 내 토지라는 점에서 장기적인 가치 상승 및 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 하지만 지분매각, 공유자 우선매수, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등 여러 복합적인 권리 및 물건의 특수성을 가지고 있어, 철저한 현장 조사와 심층적인 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다. 특히 지분 매각의 특성을 고려하여 향후 공유자와의 원만한 관계 유지 및 협업 가능성을 검토해야 하며, 위반건축물 여부 및 임차인 관련 사항은 추가적인 조사와 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

상업지역 내 대로변 입지: 높은 미래 가치와 상업 시설로의 활용 잠재력 보유.

토지 지분 선점: 향후 토지 통합 또는 개발 시 유리한 위치 확보 가능.

보령시 주요 시가지 접근성: 지역 내 주요 기반 시설 및 교통 요충지에 위치.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본건과 성격이 다른 '동대동' 지역의 '연립/다세대' 주택 시세이므로 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 또한, 본건의 감정가는 전체 토지 및 건물에 대한 것으로, 실제 매각 대상인 지분(토지 약 30%, 건물 약 30%)에 대한 정확한 감정가 분리 정보가 부족합니다.

토지 지분(약 147.47평) 및 건물 지분(약 11.87평)의 감정가 총액을 추정 시, 전체 감정가 881,084,120원에서 지분 비율(약 30%)을 적용하면 약 264,000,000원 내외로 산정될 수 있습니다. (이는 단순 추정치입니다.)

본건은 지분매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 위반건축물 등의 리스크 요인을 포함하고 있으므로, 감정가 대비 낙찰률을 보수적으로 책정할 필요가 있습니다. 이러한 특수 물건의 경우, 감정가 대비 70~80% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

따라서 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 공유자 상황 파악, 관련 법률 자문 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.