나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30324 [5] 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 소재함 ○ 주위환경 부천역 주변의 노선상가지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 양호함 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(부일로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남동측 인근에 전철역(부천역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물 내 1층 106호, 107호, 108호 및 2층 203호, 204호, 205호, 207호, 208호, 209호로서 ○외부마감 : 석재 마감 ○내부마감 : 바닥(디럭스타일),벽(페인팅),천장(텍스)-공실인 경우 인테리어마감-현재 사용하고 있는 호수의 경우 ○창호마감 :알미늄 새시/알미늄 프레임 위 강화유리/강화도어 등 마감

이용상태

○ 근린생활시설로 이용중임(기호1,2,3 및 기호 9), 기타는 공실상태임 ○ 204호, 205호,207호,208호는 벽체 구분없이 터진 상태임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비,소화전설비,승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상: 사다리형 토지. ○ 이용상태: 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남측으로 광로 및 북측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상(기호1,2,3 및 기호9 외 호수는 공실 상태임)

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부천지원 2026타경30324 (5)호로 경매 진행 중인 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6, 가온팰리스 2층 204호에 소재한 근린상가입니다.

감정평가액은 775,000,000원이며, 토지 면적은 32.54㎡ (약 9.84평), 건물 면적은 134.16㎡ (약 40.58평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 신OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 본건 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장 상 본 건물(가온팰리스)은 철근콘크리트구조의 13층 건물로, 2015년 2월 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재한 '부천역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 부천역 주변의 활성화된 노선상가지대로서, 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

차량 접근성은 자유로운 편이며, 대중교통 여건 또한 매우 양호합니다.

인근 간선도로(부일로 등) 변에 버스 정류장이 소재하여 다양한 버스 노선 이용이 편리하며, 남동측 인근에 전철역(부천역)이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건물은 남측으로 광로, 북측으로 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 06월 30일자 신목신용협동조합의 근저당권(금4,560,000,000원)입니다.

등기부등본상 을구의 근저당권 및 기타 권리(신길신용협동조합 근저당, 남부천세무서장 압류, 부천시 압류, 신목신용협동조합 임의경매개시결정)들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매개시결정으로 인한 촉탁등기 말소 대상이므로, 경매 절차 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 5,400,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상이며, 특정 호수 외에는 공실 상태임을 유의해야 합니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 세부 사항을 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 부천역 상권 내에 위치한 근린상가입니다.

주변은 상업 시설 밀집 지역으로 유동인구가 많아 상권 활성화가 기대됩니다.

건물은 철근콘크리트구조의 13층 건물이며, 본건(204호) 외에도 1층 일부 호수 및 2층의 다른 호수들이 매각 대상에 포함될 수 있습니다.

현재 본건 물건(204호)은 근린생활시설로 이용 중인 호수와 공실 상태인 호수가 혼재되어 있습니다.

특히 204호, 205호, 207호, 208호는 벽체 구분 없이 터진 상태라는 점을 인지하고, 이는 내부 구조 변경이나 원상 복구 필요성을 시사할 수 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건은 부천역을 중심으로 한 발달된 대중교통망으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 부천역 주변에는 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 및 상업 활동에 매우 편리한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 주변 반경 500m 이내에 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 허가 구역 지정 대상에는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 주거용 건물 유형이 명시되어 있으나, 상업용 부동산의 거래 시에도 관련 규정을 확인하여 잠재적 영향 가능성을 검토해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 동일한 담보물이 다른 채무와 엮여 있을 가능성이 있어 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 내부 상태: 204호, 205호, 207호, 208호가 벽체 구분 없이 터진 상태로 되어 있어, 내부 수리 또는 구조 변경에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실: 일부 호수가 공실 상태이므로, 임대 수익을 고려할 경우 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권의 노선상가지대에 위치한 근린상가로서, 풍부한 유동인구와 잘 발달된 상권을 기반으로 높은 투자가치를 지니고 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 확인 시 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 비교적 명확한 편입니다.

인수할 임차인의 보증금이 없다는 점은 투자 부담을 덜어주는 장점입니다.

하지만 토지거래허가구역 지정, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 일부 호수의 내부 상태(터진 상태)는 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사를 통해 내부 상태 및 임대 가능성을 재확인하고, 토지거래허가 관련 사항을 면밀히 검토한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역 북서측 인근, 역세권 대로변 상권.

* 안정적인 수요: 풍부한 배후수요 및 유동인구.

* 권리관계 명확성: 대부분 소멸 예상되는 권리 관계.

* 임대 수익 잠재력: 근린상가로서의 높은 활용도 및 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 775,000,000원입니다.

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 주변 상가 시세, 임대 수익률, 건물의 관리 상태, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 적정 낙찰가율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 주변 유사 상가의 실거래가 및 임대료 수준을 조사하는 것이 필수적입니다.

일반적으로 보수적인 접근 시 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.