나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52503 [1] 경기도 안성시 미양면 개정리 629 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2024.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 미양면 개정리 소재 "개정초등학교" 남서측 근거리에 위치하는 토지
(현황 전기타)로서 주변일대는 농경지, 농가주택, 소규모공장등이 소재하는 시외곽 농경
지역이며, 한편 충청남도와 접경지역에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량 통해 원활하고 인근에 지방도로등이 통과하고 있으나 시외곽지역으로 대중
교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 현황 "전기타"로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

약6-8미터정도의 도로와 북측으로 세로(가)정도의 도로와 남측으로 양면이 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

본 토지상에 소유자미상의 약78㎡ 정도의 비닐하우스(폐자재 소재)가 소재하며 그외 토지
상에도 폐자재가 야적되어 있습니다.

공부와의 차이

본건 공부상 지목은 답이나 실제는 폐자재 야적장 및 비닐하우스부지로 이용되고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등 미상임.

물건 비고

1. 본건 공부상 지목은 답이나 현황 "전기타"로 폐자재가 야적됨
2. 소유자 미상의 비닐하우스(폐자재 소재)는 매각 제외
3. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

물건 기본 정보 제공

사건번호: 평택지원 2024타경52503 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지정보

소재지: 경기도 안성시 미양면 개정리 629

용도: 답 (현황 전기타)

토지면적: 380.00㎡ (약 114.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 주요사항

감정가: 83,980,000원

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건

주의사항:

1. 본건 공부상 지목은 답이나 현황 "전기타"로 폐자재가 야적됨

2. 소유자 미상의 비닐하우스(폐자재 소재)는 매각 제외

3. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경기도 안성시 미양면 개정리 629 소재 "개정초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 주변 일대는 농경지, 농가주택, 소규모 공장 등이 소재하는 시외곽 농경 지역이며, 충청남도와 접경 지역에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 접근성은 원활하며, 인근에 지방도로 등이 통과하고 있습니다. 다만, 시외곽 지역으로 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 약 6-8미터 정도의 도로와 북측으로 세로(가) 정도의 도로와 접하고 있으며, 남측으로는 양면이 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을5 근저당 (2015-08-26, 중소기업은행, 1,800,000,000원)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,992,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 불확실하며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경기도 안성시 미양면의 시외곽 농경 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 및 주거 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 농경지와 농가주택, 일부 소규모 공장이 산재해 있어 지역 경제 활동은 농업 및 제조업 기반으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

인근 지역은 주로 농경지로 이루어져 있으며, 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 부족한 편입니다. 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다. (검색 결과, 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 안성시 전체적으로는 과거 생활폐기물 매립시설, 소각장 등에 대한 입지 선정 과정에서 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 본 건 토지 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

가장 가까운 교육시설로는 "개정초등학교"가 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

시외곽 농경 지역의 특성상 병원, 쇼핑몰, 문화시설 등의 편의시설은 부족한 편입니다. 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지의 편의시설을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행정적 제약

농지법에 따른 농업진흥구역 및 가축사육제한구역, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역, 수도법에 따른 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 리스크가 존재합니다.

6.2. 물리적 상태 및 정리 비용

현황 공부상 지목은 '답'이나 실제로는 폐자재가 야적된 "전기타" 상태입니다. 또한 소유자 미상의 비닐하우스(폐자재 소재)가 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 폐자재 정리 및 원상복구를 위한 추가 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

6.3. 환금성 및 활용도

시외곽 농경 지역에 위치하고 있어, 일반적인 주거 또는 상업용 부동산에 비해 환금성이 낮을 수 있습니다. 또한, 현행 법규 및 지역 제한으로 인해 활용도가 제한될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 안성시 전체적으로는 과거 혐오시설 입지를 둘러싼 주민들의 반발 사례가 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 미양면 개정리 소재 농업진흥구역 내 토지(현황 전기타)로, 폐자재 야적 및 소유자 미상 비닐하우스 등으로 인해 현 상태가 양호하지 않습니다. 농지취득자격증명 제출 의무는 낙찰의 필수 요건이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수의 치명적인 위험이 있습니다. 토지이용계획상 다양한 제한이 존재하며, 시외곽 지역 특성상 생활 편의시설 접근성이 낮습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 채권이 소멸될 예정이나, 총 채권액이 매우 높아 경매 진행 과정에 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 본 건은 농지법적 요건을 충족하고, 현황 토지 상태에 대한 명확한 이해와 추가적인 정리 비용 발생을 감안할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적 또는 관련 사업 (예: 농산물 가공, 유통 등)으로의 활용을 통한 잠재적 가치 창출 가능성.

* 안성시의 지역 개발 계획에 따른 향후 토지 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 경쟁이 적을 경우, 시세보다 저렴하게 토지를 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 83,980,000원을 기준으로, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인 (가장 중요).

* 폐자재 및 비닐하우스 정리 비용 산출.

* 인근 농지 시세 및 용도지역 제한으로 인한 활용 가치 평가.

* 현장 답사를 통한 물건 상태의 정확한 파악.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 이러한 물건은 현장 조사 후 권리관계, 물건 현황, 지역 시세 등을 반영하여 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 농지취득자격증명 발급이 불가능하거나 폐자재 정리 비용이 과도하게 발생할 경우, 입찰가를 현저히 낮춰야 할 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이 점은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.