나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [26] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층2705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 평택지원 2024타경4856 (26)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 물건현황

1.2. 1. 소재지

경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 27층 2705호

1.2. 2. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 27층 2705호

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.2. 3. 면적

* 토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 토지지분: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.2. 4. 감정가

166,000,000원

1.2. 5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.2. 6. 경매구분

부동산 임의경매

1.2. 7. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.2. 8. 특이사항

중복병합사건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동에 위치한 "평택지제역" 북측 인근에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다. 동측으로는 평택송탄일반산업단지, 서측으로는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성이 양호하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)

* 도로: 중로2류(폭 15m-20m) 접합, 중로3류(폭 12m-15m) 접합, 국도1호선(폭 35m 내외) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-09

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 소멸되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 언급되었으나, 상세 내역 미상)

3.4. 권리분석 요약

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 지역은 국도변 상업지대로, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 산업단지 인접성

인근에 평택송탄일반산업단지 및 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하여, 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 한 배후 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

평택지제역 인근 상업지대에 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육 및 의료시설

구체적인 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 평택시내 위치를 고려할 때 통상적인 수준의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

오피스텔 시장의 공급량 증가 및 지역 경제 상황에 따라 공실 발생 가능성이 존재합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변에 일반산업단지가 위치하나, 물건지 인근에 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 중복 병합 사건

중복병합 사건으로 진행되어, 경매 절차 진행 및 이해관계 조정에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 평택시 장당동에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 교통과 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 특히 고층부에 위치하여 조망권 등에서 이점이 있을 것으로 판단됩니다.

7.2. 장점

* 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상

* 평택지제역 인근 및 산업단지 배후 수요 확보 가능성

* 27층의 높은 층수로 희소성 및 조망권 확보

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 용이

7.3. 단점

* 중복 병합 사건으로 인한 절차상의 번거로움

* 향후 공실 리스크 관리 필요

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 가능성

고덕국제화계획지구 등 주변 지역의 개발 및 산업단지 활성화로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

8.2. 높은 층수 프리미엄

27층이라는 최고층 위치는 희소성 및 개방감을 제공하며, 이는 매매가 또는 임대료 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적 활용도

21. 16㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 동일 면적(21.16㎡)의 10층 물건이 2025년 9월 180,000,000원에 거래되었으며, 14층 물건은 2024년 2월 140,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 27층으로 해당 매물보다 높은 층에 위치하고 있어, 10층 거래가보다 높은 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다. 감정가는 166,000,000원이나, 최근 실거래가와 층수 프리미엄을 고려 시 시세는 더 높게 형성될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 높은 층수 프리미엄을 고려하여, 보수적으로 195,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가(180,000,000원)보다 높고, 최고층의 가치를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.