나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [23] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 장당동 154번지에 소재한 평택고덕아이파크 102동 24층 2411호 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2024타경4856(23)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 166,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층 2411호

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 구분: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 166,000,000원

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평) / 토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 전용 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 건물 연면적 (102동): 38,128.8㎡ (약 11,536.6평)

* 총 층수: 27층 (본건 24층)

* 준공 연월: 2021년 11월

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복 병합 사건, 중복 사건

* 주의사항: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21 ~ 2026.6.20) 내에 있어, 낙찰 후 허가 절차가 필요합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, "평택지제역" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 혼재된 국도변 상업지대로, 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접해 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 토지는 북측 및 남측으로 약 15미터, 서측으로 약 10미터, 동측으로 약 35미터(국도1호선)의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리: 본건은 부동산 임의 경매로, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 정확한 말소기준권리 확인을 위해서는 추가적인 등기부 분석이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 확인되지 않았습니다 (지상권 개요: 비고란 공란).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 여부는 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 배후 수요: 본건이 속한 평택고덕아이파크는 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 인근에 평택송탄일반산업단지 및 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하여, 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 상업 및 업무 환경: 주변이 상업 및 업무용 부동산으로 구성된 상업지대로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 또한 국도변에 위치하여 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

* 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 계획을 추진하고 있으며, 고덕국제화계획지구의 성장과 함께 지역 상권의 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업지대 형성으로 인해 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 현황은 추가적인 외부 조사가 필요합니다.)

* 교통: 평택지제역이 가까워 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋으며, 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 교육시설: (추가 정보 필요)

* 주거 쾌적성: (추가 정보 필요)

6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 본건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에 영향을 줄 수도 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21 ~ 2026.6.20) 내에 포함됩니다. 낙찰자는 관할 관청으로부터 토지 취득 허가를 반드시 받아야 하며, 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. (매수 신청 전 관련 규정을 충분히 확인해야 합니다.)

* 산업단지 인접 환경: 대규모 산업단지가 인접해 있어, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. (외부 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 인접에 따른 일반적인 환경적 영향은 고려해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동에 위치한 2021년식 신축 오피스텔로, 전용면적 21.16㎡의 실속 있는 공간을 제공합니다. 인근 산업단지의 풍부한 배후 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 비교적 양호한 교통 환경과 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 중복 병합 사건이라는 점과 토지거래허가구역에 해당한다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 고층 조망: 24층의 고층 물건으로, 우수한 일조권과 개방감 있는 조망을 기대할 수 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 안정적인 임대 수익: 대규모 산업단지 종사자를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상되어, 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 신축 건물의 장점: 2021년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있어, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 우수한 교통 및 입지: 국도 1호선 및 평택지제역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나며, 광역 교통망 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적 21.16㎡ 기준으로, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층)

* 본건은 24층으로, 비교 대상인 10층 및 14층보다 높은 층수입니다. 최근 10층 사례가 180,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 24층의 시장 가치는 최소 185,000,000원에서 195,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 166,000,000원

* 권장 입찰가:

* 본건은 신축 건물로서의 가치, 안정적인 임대 수익 가능성, 그리고 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 감정가 이상의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 중복 병합 사건 진행 및 토지거래허가구역 지정이라는 리스크 요인을 감안하여, 합리적이고 전략적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 현재 시세와 감정가, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 권장 입찰가는 160,000,000원으로 제시합니다.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 155,000,000원부터 170,000,000원 범위 내에서 시장 상황과 본인의 투자 전략에 맞춰 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.