나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [20] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 21층2101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (20)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 21층 2101호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2021년

총 층수: 27층 (해당층: 21층)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

토지지분: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물면적(전용): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.4. 가격 정보

감정가: 166,000,000원 (1억 6천 6백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 혼재된 국도변 상업지대로, 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 전철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상황

본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 동측으로는 노폭 약 35미터(국도1호선)의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 중로2류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 존재 가능성 있으나 세부 내용 미상)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대내역은 미상입니다.

3.3. 특이사항

본 건은 중복병합사건 및 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 지역으로, 평택송탄일반산업단지 및 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접하여 관련 종사자들의 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 건물 용도

건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있으며, 최근 준공된 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 지상 27층 건물 중 21층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 현황

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간(2023.6.21.-2026.6.20.) 내에 취득하는 경우 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 매수 시 중요한 절차적 확인 사항입니다.

6.2. 산업단지 인접

평택송탄일반산업단지 및 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접하여 소음, 공해 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 다만, 이는 반대로 관련 종사자들의 임대 수요로 이어질 수 있는 요인이기도 합니다.

6.3. 중복사건

중복병합사건 및 중복사건으로 등록되어 있어, 등기부상 권리관계 확인 및 경매 절차 진행에 있어 일반적인 경우보다 더 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 국도변 위치

국도1호선과 인접하여 교통 접근성은 우수하나, 차량 통행량이 많아 소음 및 진동 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 평택지제역 인근이라는 입지적 이점과 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 전용면적 21.16㎡의 소형 평형으로 1인 가구 및 투자용으로 적합해 보입니다. 토지 건물 일괄매각으로 소유권을 온전히 확보할 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인, 중복사건이라는 특수성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년) 오피스텔로 하자 발생 가능성이 낮고 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 평택지제역 역세권 인접 및 대규모 산업단지 배후로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 지분까지 취득할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(21.16㎡)의 경우 2024년 2월 14,000만원, 2025년 9월 18,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 166,000,000원이며, 21층이라는 층수와 최근 18,000만원대의 실거래가를 감안할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 175,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재 시점의 일반적인 시장 분석이며, 실제 경매 참여 시 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.