나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [22] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경4856 (22)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2410호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 11월 22일 (건축물대장 기준)

* 건축년도: 2021년 (매매 정보 기준)

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접해 있습니다.

1.3. 교통상황

* 차량 접근성: 제반 차량의 출입이 원활합니다.

* 대중교통: 인근에 전철역(평택지제역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건물의 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물 중 24층에 위치합니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 새시창호

1.5. 이용상태

* 현황: 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.6. 설비내역

* 기본설비: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.7. 토지의 형상 및 이용상태

* 형상: 지면이 평탄한 가장형의 토지입니다.

* 이용: 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

1.8. 인접 도로상태

* 접면도로: 북측 및 남측 약 15미터, 서측 약 10미터, 동측 약 35미터(국도1호선)의 도로에 접합니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 장당지구

* 도로: 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21 - 2026.6.20.)

1.10. 공부와의 차이

* 특이사항: 없습니다.

1.11. 기타 참고사항

* 임대내역: 미상입니다.

* 내부구조: 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

1.12. 감정평가서 요약

* 구분건물감정평가요항표를 참조하였습니다.

2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-21

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 추가적인 권리 변동 가능성은 확인이 필요합니다. (비록 대항력이 없다고 명시되어 있지만, 0원이라는 점은 특별히 유의해야 합니다.)

2.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없음. (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

* 건물 정보: 평택고덕아이파크는 2021년 11월에 사용승인된 신축 오피스텔입니다.

* 전용면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 최근 실거래가 (21.16㎡ 기준):

* 2024년 2월, 14층, 140,000,000원 (중개거래)

* 2025년 9월 (예상), 10층, 180,000,000원 (직거래)

* 본건 24층의 감정가는 166,000,000원입니다.

* 시세 추정: 24층이라는 점을 고려할 때, 140,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 보입니다. 감정가 166,000,000원은 중간 정도의 가격으로 평가되었습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

* 주변에 상업지대가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 국도변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

4.2. 기타 정보

* 주변에 평택송탄일반산업단지, 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복/병합 사건

* 사건번호에 '중복병합사건', '중복사건' 표기가 있어 경매 진행 과정이 복잡했거나 이력이 있을 수 있습니다. 다만, 권리분석상 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

5.2. 토지거래허가구역

* 본 물건이 소재한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2023.6.21 - 2026.6.20). 낙찰 후 잔금 납부 시 관련 절차를 확인해야 합니다.

5.3. 산업단지 인접

* 인근에 다수의 산업단지가 위치하고 있어, 관련 종사자들의 임대 수요가 예상되나, 산업단지 인근 지역 특성상 환경 관련 이슈가 없는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

* 2021년 신축된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며, 24층의 고층으로 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 평택지제역 인근의 교통 편리성과 주변 상업지구의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 및 중복 사건 이력은 유의해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서의 상품성: 비교적 연식이 짧아 즉시 임대 수익이 가능합니다.

* 역세권 및 산업단지 인접: 교통 및 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 고층 프리미엄: 24층 고층으로 인한 시세 상승 및 쾌적성 기대.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 추가적인 인수 비용은 없습니다.

* 최근 실거래가 (21.16㎡ 기준) 140,000,000원 ~ 180,000,000원, 감정가 166,000,000원을 종합적으로 고려할 때,

* 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 수익률, 경매 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 보수적인 접근 시 감정가 수준인 166,000,000원 이하에서, 적극적인 접근 시에는 170,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.