나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [16] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 12층1212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (16)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 12층 1212호

용도: 오피스텔

건물면적: 21.16㎡ (약 6.4평)

토지면적: 6.56㎡ (토지/건물 일괄 매각)

감정가: 164,000,000원 (1억 6,400만원)

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2021년

동별 총세대수: 102동 600세대 (건물 전체 1325세대)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, "평택지제역" 북측 근거리에 소재합니다.

주위 환경은 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역(평택지제역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 약 10미터, 동측으로 약 35미터(국도1호선)의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

주요 권리사항:

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 임차인: 유재희

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 683,600원

- 전입/확정일자: 2023-07-31

- 배당신고일자: 2025-01-09

- 대항력: 없음

권리 분석 결과:

* 임차인 유재희 씨는 대항력이 없어, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 본 건 매각으로 인해 등기부상 권리 대부분은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대차 관계 및 내부 구조에 대한 자세한 사항은 건축물현황도 등을 참조하였으며, 임대내역은 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 장당동 지역은 평택지제역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

주변에 평택송탄일반산업단지와 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하여, 해당 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 가능성이 있습니다.

국도1호선에 인접하여 가시성이 높고, 차량을 이용한 접근이 용이한 상업지대입니다.

인근에 오피스텔 및 상가 등 다수의 부동산이 공급되어 있어 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

생활 편의 시설:

* 교통: 평택지제역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다. 국도1호선 인접으로 자가용 이용 시 수도권 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 쇼핑 및 문화: 인근에 홈플러스, 이마트, CGV 등 대형 쇼핑 시설 및 문화 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 의료: 평택병원 등 의료 시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 환경을 제공합니다.

주변 환경:

* 본건은 국도변 상업지대에 위치하며, 주상복합 및 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있습니다.

* 주변에 산업단지가 있어 소음이나 분진 등의 환경적 영향이 있을 수 있으나, 이는 직접적인 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다. 현재까지 조사된 바로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)이 인접하여 주거 환경을 심각하게 저해할 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건 및 중복사건: 본건은 중복으로 병합된 사건이므로, 관련 경매 절차 진행 상황 및 추가적인 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

지역 개발 및 시장 변동성: 평택시의 개발 계획 및 부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

공실 위험: 오피스텔의 특성상 임대 수요 변화에 따른 공실 발생 가능성이 있으며, 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

산업단지 인접 영향: 인접 산업단지로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등 잠재적인 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 비교적 신축(2021년 준공)이며 평택지제역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 면적 21.16㎡(약 6.4평)의 본 건은 감정가 1억 6,400만원으로 평가되었습니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 중복 사건으로 인한 절차적 불확실성과 주변 산업단지와의 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최신 실거래가 추이를 분석한 결과, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있으며, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 평택지제역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 발전에 따른 수혜가 예상됩니다.

산업단지 배후 수요: 인근 산업단지 종사자 등 고정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

권리상 하자 없음: 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

신축 건물: 2021년에 준공된 깔끔한 건물이므로 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

높은 토지 이용률: 평택 고덕아이파크는 높은 건폐율과 용적률을 바탕으로 조성된 대규모 단지입니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 동일한 면적(21.16㎡)의 최근 실거래 사례:

- 2025년 9월: 180,000,000원 (10층)

- 2024년 2월: 140,000,000원 (14층)

* 21.16㎡ 기준, 3.3㎡당 시세는 약 2,187만원 ~ 2,812만원 수준으로 파악됩니다.

* 최근 실거래가(1.4억~1.8억)와 감정가(1.64억)를 비교했을 때, 본건(12층)은 1.6억 ~ 1.8억 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 특히 2025년 9월 거래가 1.8억은 감정가보다 높게 나타나 시장의 긍정적인 움직임을 시사합니다.

입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 164,000,000원

* 최근 실거래가: 140,000,000원 ~ 180,000,000원

* 본건의 층수(12층)와 현재 시세를 종합적으로 고려할 때, 1억 6천만원에서 1억 7천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 시장 경쟁 상황 및 개인적인 투자 목표에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원 (1억 6천만원 ~ 1억 7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.