나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [15] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (15)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 11층 1106호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 164,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보 없음

건물 총괄 표제부상 총 면적: 149,838.01㎡

건물 102동 표제부상 총 면적: 38,128.8㎡

건물 102동 표제부상 총 세대수: 600세대

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

위치: 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 인근

주변 환경: 상업 및 업무용 부동산, 공장 밀집 지역, 국도변 상업지대. 동측 평택송탄일반산업단지, 서측 고덕국제화계획지구일반산업단지 위치.

대중교통: 인근 전철역(평택지제역 추정) 및 버스정류장 소재. 제반 대중교통 상황 무난.

차량 접근성: 제반 차량 출입 원활. 인접 도로 폭 약 10~35미터.

2.2. 토지 이용 계획

지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)

도로: 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 접합.

제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.6.21.-2026.6.20.)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 기존의 저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 인수할 임차인 없음. 보증금/차임 미상인 임차인 존재 여부 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

주변: 국도변 상업지대로, 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 혼재.

산업단지 인접: 동측 평택송탄일반산업단지, 서측 고덕국제화계획지구일반산업단지 위치. 산업단지 종사자 등 잠재적 배후수요 존재.

주거 밀집 지역: 평택고덕아이파크 단지 내 자체 거주 수요 및 인근 주거 지역의 수요 흡수 가능성.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

설비: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 완비.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조. 지하 6층, 지상 27층 건물 중 102동 11층에 위치.

준공일: 2021년 11월 22일. 비교적 신축 건물.

5.2. 주변 편의시설

교통: 평택지제역 인근으로 대중교통 이용 용이.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 혐오시설 관련 정보는 제공되지 않았으며, 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

본건은 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 토지 이용 규제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 현황 미상

현재 내부 임차인 현황 및 임대료 정보가 미상입니다. 명도 관련 이슈 발생 가능성 및 실제 수익률 산출에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

평택고덕아이파크는 2021년 준공된 신축 오피스텔 단지로, 평택지제역 인근에 위치하여 교통 및 입지 여건이 양호합니다. 주변 산업단지 배후수요와 함께 자체적인 주거 및 업무 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 중복병합사건 등의 특이사항은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 현재 감정가는 1억 6,400만원이며, 전용면적 21.16㎡(약 6.4평)임을 고려할 때, 최근 실거래가를 바탕으로 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔의 안정성

2021년 준공으로 비교적 새 건물이어서 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

8.2. 역세권 및 산업단지 인접 입지

평택지제역 접근성과 주변 산업단지(평택송탄, 고덕국제화계획지구)로 인한 잠재적 임대 수요가 높습니다.

8.3. 저평가 가능성

감정가가 1억 6,400만원으로, 최근 실거래가 데이터를 분석하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 데이터:

* 2025년 9월 (10층, 21.16㎡): 180,000,000원

* 2024년 2월 (14층, 21.16㎡): 140,000,000원

참고: 2024년 2월 거래(14층, 21.16㎡)는 1억 4,000만원으로, 본건 감정가(1억 6,400만원)보다 낮은 수준입니다. 2025년 9월 거래(10층, 21.16㎡)는 1억 8,000만원으로, 감정가보다 높은 수준입니다.

단위 면적당 시세 (21.16㎡ 기준): 약 140,000,000원 ~ 180,000,000원 (2024년~2025년 시세 변동 고려)

9.2. 입찰가 산정 (감정가 164,000,000원 기준)

최근 실거래가(2024년 2월) 140,000,000원과 감정가 164,000,000원을 고려할 때, 경쟁 상황 및 낙찰률 추이를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보증금 0원, 인수되는 권리 없음, 비교적 신축 건물 등을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 최저 입찰가: 140,000,000원 (최근 최저 실거래가 수준)

* 적정 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

주의: 이는 과거 거래 데이터와 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 당시의 경쟁률, 현장 조사 결과, 최신 시세 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.