나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [9] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 23층2316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2024타경4856 (9)

1.2. 소재지

경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 23층 2316호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

166,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물(전용)면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 위치합니다.

2.2. 주위환경

주변은 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 밀집된 국도변 상업지대입니다. 동측으로는 평택송탄일반산업단지가, 서측으로는 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 인접해 있습니다.

2.3. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 전철역(평택지제역)과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 도로상태

북측 및 남측 약 15미터, 서측 약 10미터, 동측 약 35미터(국도1호선) 도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

등기부상 모든 을구 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유진수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부채권 총액

총 28,265,843,437원 (대부분 말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 속한 평택고덕아이파크는 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔 단지입니다. 단지 인근으로 평택송탄일반산업단지 및 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 위치하여 직장인 수요 및 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 국도변에 위치하여 가시성이 좋으며, 상업 및 업무시설 밀집 지역에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

평택지제역이 인근에 있어 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

5.2. 편의시설

국도변 상업지대에 위치하여 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채권액

등기부채권 총액이 280억원 이상으로 매우 높으나, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정으로 낙찰자에게 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 경매 절차 복잡성

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 산업단지 인접

동측 및 서측에 대규모 산업단지가 인접해 있어, 이에 따른 소음, 분진 등의 환경적 영향 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지거래 허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔의 경우 허가 대상 여부를 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕국제화지구 및 산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 기대되는 오피스텔입니다. 2021년 준공된 신축급 건물이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인은 대항력이 없고 보증금/차임이 0원이므로 권리상 부담은 없습니다. 다만, 높은 총 채권액과 중복 사건 등으로 인한 경매 절차의 복잡성은 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평택 고덕국제화지구 및 인접 산업단지의 배후 주거 수요.

* 비교적 신축(2021년 준공)인 평택고덕아이파크 오피스텔.

* 평택지제역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 건물면적 21.16㎡ (약 6.40평)의 오피스텔이며, 감정가는 166,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적의 오피스텔이 2024년 2월 14일에 140,000,000원(평당 약 21,875,000원)에 거래되었으며, 2025년 9월 3일에는 180,000,000원(평당 약 28,125,000원)에 거래될 예정입니다.

상기 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건의 감정가 166,000,000원은 최근 실거래가 대비 높거나, 미래 예정 거래가에 근접한 수준으로 판단됩니다.

보수적으로 접근 시, 최근 실거래가인 140,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 향후 전망을 고려하여 145,000,000원에서 160,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본건은 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

경쟁 입찰자 수 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.