나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [10] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 24층2406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (10)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 24층2406호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대이며, 동측으로는 평택송탄일반산업단지, 서측으로는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 가진 지하 6층, 지상 27층 건물 중 24층에 위치한 오피스텔입니다. 2021년 11월 22일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

지면은 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 동측(국도1호선)으로 노폭 약 35미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 현재 지정 기간(2023.6.21.-2026.6.20.)이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 을구 1번 근저당권 (서울축산업협동조합, 채권액 127,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'에 내용이 없어 확인 필요하나, 일반적인 경우 해당 사항 없음)

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 683,600원

전입/사업일자: 2022-05-30

확정일자: 2024-08-30

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 대상이 될 수 있습니다. 보증금 500만원은 낙찰자가 인수할 금액이 아닙니다.

* 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 28,265,843,437원입니다.

1.3. 상권분석

* 산업단지 인접

평택송탄일반산업단지와 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접해 있어, 해당 산업단지에 근무하는 직장인들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 국도변 상업지대

국도 1호선에 인접한 상업지대에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 우수합니다. 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성

평택지제역 인근이라는 점과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

주변 상업지대에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 업무 환경

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체의 주거 및 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 및 병합 사건

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등 다수의 채권이 얽혀 있어 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으나, 본 건이 말소기준권리로서 매각으로 소멸되는 권리들만 남아 있다면 낙찰자에게 미치는 영향은 적습니다.

* 토지 이용 계획

과거 토지거래계약허가구역이었으나 현재 기간이 만료되었습니다. 다만, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등은 추가적인 건축 또는 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 임차인 명도

해당 임차인은 대항력이 없지만, 실제 점유 관계와 이사 협의 등 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시의 산업단지 배후 수요와 국도변 상업지대라는 입지적 장점을 가진 신축 오피스텔입니다. 2021년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태이며, 다수의 채권이 설정되어 있었으나 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 상태로 물건을 인수하게 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물

2021년 사용승인된 건물로, 즉시 임대 수익 창출 또는 거주가 가능합니다.

* 우수한 입지

산업단지 인접 및 국도변 상업지역에 위치하여 직주근접 수요가 높습니다.

* 층수 이점

27층 건물 중 24층이라는 높은 층수에 위치하여 조망권 및 일조권 등에서 이점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

최근 실거래가 (21.16㎡ 기준):

* 2024년 2월 14일 (14층): 140,000,000원

* 2025년 9월 3일 (10층): 180,000,000원

본 물건은 24층으로, 최근 거래된 10층(1억 8천만원) 및 14층(1억 4천만원) 대비 층수 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 감정가(1억 6천 6백만원)와 최고 실거래가(1억 8천만원) 및 층수 이점을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 1억 7천 5백만원 ~ 1억 9천만원 범위에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 주변 시세, 현장 조사 결과 (내부 상태, 공실 여부, 실제 임차 현황 등), 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.