나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 17층1716호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (5)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 17층 1716호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

면적:

* 토지: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 장당동에 소재하며, "평택지제역" 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 혼재된 국도변 상업지대입니다. 동측으로는 평택송탄일반산업단지, 서측으로는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접해 있습니다.

* 교통상황:

제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태:

본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 35미터(국도1호선)의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속합니다. 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접합니다. 가축사육제한구역, 철도보호지구에 해당됩니다. 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21. ~ 2026.6.20.)으로 지정되어 있어, 매수 시 관할 관청의 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 9일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 보증금과 차임이 없어 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액:

약 282억 6,584만원으로 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 물건의 채무 부담이 크다는 것을 나타냅니다.

4. 상권분석

* 건물 정보:

건축물명: 평택고덕아이파크

사용승인일: 2021년 11월 22일 (준신축)

총 층수: 지하 6층 ~ 지상 27층 (본건 17층)

건축구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설 등

총 세대수: 1,325세대 (단지 전체)

* 본건 면적:

21. 16㎡(약 6.40평)의 소형 면적으로 1~2인 가구 또는 소형 사무실로 활용 가능한 전용면적입니다.

* 주변 배후수요:

인근 평택송탄일반산업단지 및 고덕국제화계획지구일반산업단지의 종사자 수요를 흡수할 수 있습니다. 평택지제역 인근으로 유동인구가 예상됩니다.

* 상권 특성:

국도변에 위치한 업무, 상업 복합지대로, 주변에 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통:

평택지제역(지하철 1호선, SRT) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 자동차 이용 시 국도 1호선 등 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 편의시설:

상업지대로서 주변에 상점, 식당, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설은 현장 방문 시 확인 필요)

* 교육시설:

인근에 장당초등학교, 평택 중학교, 평택 고등학교 등이 소재합니다. (거리는 도보 또는 대중교통 이용 필요)

* 기타:

주변에 평택 송탄일반산업단지, 고덕국제화계획지구 등 산업단지가 위치하여 배후수요가 풍부합니다.

* 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 국도변 및 산업단지 인접 지역의 특성상 일부 공장 시설이나 이와 관련된 시설이 존재할 수 있으므로, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 약 282억원에 달하여, 이는 해당 물건의 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 수 있는 부담 요인입니다.

* 중복 및 병합 사건:

여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 권리 분석 및 진행 과정이 복잡할 수 있습니다. 공동 담보 물건이 포함되어 있어 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역:

매각 물건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2026년 6월 20일까지). 낙찰 후 잔금 납부 시 관할 관청의 거래 허가를 받아야 하므로, 허가 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 허가를 받지 못하면 계약이 무효가 될 수 있습니다.

* 신축 건물 특성:

2021년 준공으로 비교적 신축이지만, 오피스텔의 경우 공실 위험 및 임대 시장 상황 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택지제역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 주변 산업단지의 배후 수요를 바탕으로 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 교통 및 생활 인프라도 양호한 편입니다. 그러나 매우 높은 등기부채권 총액, 복잡한 경매 진행 상황, 그리고 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 답사와 권리 분석, 그리고 토지거래 허가 가능성 여부를 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔:

평택지제역 인근에 위치하며 2021년 준공된 신축 건물입니다.

* 산업단지 배후수요:

평택송탄일반산업단지, 고덕국제화계획지구일반산업단지 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적:

21. 16㎡(약 6.40평)의 소형 면적으로 1~2인 가구 및 소규모 업무 공간 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 개발 잠재력:

평택시의 지속적인 개발 계획 및 SRT, 지하철 1호선 이용 편의성으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

최근 매매 사례 분석 (전용면적 21.16㎡ 기준):

* 2025년 9월 3일 (10층): 180,000,000원

* 2024년 2월 14일 (14층): 140,000,000원

본건은 17층으로, 최근 매매 사례 중 10층(180,000,000원)보다 높은 층수입니다. 일반적으로 층수가 높을수록 가치가 상승하는 경향이 있습니다. 2024년 2월 14층 매매가(140,000,000원)와 2025년 9월 10층 매매가(180,000,000원) 사이의 시세 상승을 고려할 때, 17층의 가치는 180,000,000원보다 높게 형성될 가능성도 있습니다.

그러나 매우 높은 등기부채권 총액 및 토지거래허가구역 지정 등 제반 리스크 요인을 감안해야 합니다.

보수적으로 감정가(164,000,000원)를 기준으로 하되, 17층의 이점을 고려하여 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.