나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [4] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 27층2723호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

본건은경기도평택시장당동154번지평택고덕아이파크102동27층2723호에소재하는오피스텔입니다.

건물은철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕102동27층건중27층2723호이며,2021년준공되었습니다.

1.2. 면적및가치

토지면적은9.01㎡(약2.72평)이며,건물면적은29.11㎡(약8.81평)입니다.

감정가는228,000,000원입니다.

매각대상은토지와건물일괄매각입니다.

1.3. 경매기본정보

사건번호는평택지원2024타경4856(4)이며,부동산임의경매로진행됩니다.

채권자는주OOOOOOOOOO입니다.

집합건물등기부요약에따르면,말소기준권리는을구4번전세권(2022-09-28,삼성전자주식회사,230,000,000원)입니다.

이외갑구4번압류(국),을구8번근저당권(인천저축은행)등의권리가존재하나,모두말소될예정입니다.

등기부채권총액은530,000,000원입니다.

1.4. 특이사항

본건은중복병합사건,중복사건,공동담보물건이며,등기부상전세권이존재합니다.

등기부상전세권은말소기준권리로,매각으로인해소멸될예정입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치및주위환경

본건은경기도평택시지제동소재"평택지제역"북측근거리에위치하며,주위는상업및업무용부동산,공장등으로이루어진국도변상업지대입니다.

동측으로는평택송탄일반산업단지,서측으로는고덕국제화계획지구일반산업단지가인접해있습니다.

1.1. 2.교통상황

단지까지차량진출입이원활하며,인근에전철역및버스정류장이소재하여대중교통이용이무난한편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리및소멸예상권리

본건의말소기준권리는을구4번전세권(2022-09-28,삼성전자주식회사,230,000,000원)입니다.

이권리보다늦게설정된모든권리(근저당,압류,임의경매개시결정등)는매각으로인해소멸됩니다.

따라서,말소기준권리보다선순위인권리가없으므로,별도의인수부담은없을것으로보입니다.

1.2. 2.인수부담분석

제공된정보에따르면,인수보증금합계는0원입니다.

건물내임차인으로등록된삼성전자주식회사(현삼 *)는보증금230,000,000원에차임0원이며,배당신고일자2024-12-10,대항력없음으로기재되어있습니다.

이임차인은대항력이없으므로,원칙적으로매각으로인해권리가소멸될예정입니다.

다만,임차인이배당을완전히받지못하는경우에는보증금반환채권을인수할가능성이없는지는추가확인이필요합니다.

1.2. 3.임차인현황

*임차인:삼 * (삼성전자주식회사)

*보증금:230,000,000원

*차임:0원

*전입일자(사업일자):미상

*확정일자:미상

*배당신고일자:2024-12-10

*대항력:없음

*비고:

금액이미상이라도주의필요할수있으나,본건은보증금이명확하며대항력이없음으로인수부담은없을것으로예상됩니다.

1.2. 4.등기부요약

*집합건물등기부요약

-을4:전세권설정(삼성전자주식회사,230,000,000원),접수일자:2022-09-28,말소기준권리

-을8:근저당권공동담보목록(인천저축은행,300,000,000원),접수일자:2023-12-26,말소

-갑3:임의경매(인천저축은행,369,413,166원),접수일자:2024-10-28,말소(본건경매개시결정)

-갑4:압류(국),접수일자:2024-11-07,말소

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역적특성

본건이소재한평택시는삼성전자산업단지,고덕국제신도시등대규모개발사업과함께성장하는도시입니다.

평택지제역인근은교통의요지이자상업,업무기능이집중되는지역으로,다양한상업시설및주거시설이밀집되어있습니다.

인근의평택송탄일반산업단지및고덕국제화계획지구일반산업단지는직주근접수요를뒷받침합니다.

1.3. 2.토지이용계획

본건토지는준주거지역,지구단위계획구역(장당지구)에속하며,중로2류,중로3류도로에접해있습니다.

또한,가축사육제한구역,철도보호지구,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)으로지정되어있습니다.

토지거래허가구역으로지정되어있으므로,취득시해당구청의토지거래허가필요여부를반드시확인해야합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물구조및설비

본건이포함된건물은철근콘크리트구조및철골철근콘크리트구조이며,지하6층,지상27층규모입니다.

외벽은석재붙임마감등,내벽은벽지및일부타일붙임마감,창호는새시창호입니다.

위생설비,급·배수설비,개별난방설비,도시가스설비,소화전설비,화재탐지설비,승강기설비등이잘갖추어져있습니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.권리관계관련리스크

중복병합사건,중복사건,공동담보물건등은경매절차의복잡성을증가시킬수있습니다.

등기부상말소기준권리보다선순위권리는없으나,실제현황과등기부상의차이가있을가능성을배제할수없으므로,현장조사를통한권리관계확인이필수적입니다.

1.5. 2.행정적/법적리스크

본건토지는토지거래계약에관한허가구역으로지정되어있습니다(2023.6.21.-2026.6.20.).

따라서, 낙찰 후 해당 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다.

1.5. 3.임대관련리스크

임차인삼 *는대항력이없으나,배당을완전히받지못할경우잔여보증금인수책임이발생할수있으므로,배당금을철저히확인해야합니다.

임대내역은미상으로기재되어있으나,상세내용은매각물건명세서를참조해야합니다.

1.6. 종합의견

본건은평택지제역과인접한역세권오피스텔로,대규모산업단지배후수요가탄탄한입지에위치합니다.

2021년준공된신축급건물로내외부상태가양호할것으로예상되며,일반적인오피스텔의기본적인설비는모두갖추고있습니다.

권리관계는말소기준권리이하의권리는모두소멸될예정이나,중복사건및공동담보물건으로진행절차에주의가필요합니다.

임차인은대항력이없으므로인수부담은없으나,배당사항을면밀히확인해야합니다.

토지거래허가구역으로지정되어있으므로,추가적인허가절차이행이필요합니다.

1.7. 투자포인트

*평택지제역역세권및산업단지배후수요:삼성전자,고덕국제신도시등의개발로인한지속적인수요증가기대.

*신축급오피스텔:비교적최신건축연도로상품성우수.

*시세차익가능성:감정가대비시세비교분석을통한저가매수기회.

1.8. 예상입찰가

1.8. 1.시세분석

제공된최근매매정보(2024년2월실거래가기준)에따르면,

-21.16㎡(약6.4평)는140,000,000원(약21,870,000원/평)에거래되었습니다.

-35.19㎡(약10.6평)는270,000,000원(약25,470,000원/평)에거래되었습니다.

본건전용면적은29.11㎡(약8.81평)로,이는위두건의중간정도에해당합니다.

이정보를바탕으로선형보간법을적용하여시세를추정하면,약213,660,000원수준으로평가됩니다.

감정가는228,000,000원으로,현시세보다다소높게책정되어있습니다.

1차기일최저입찰가는감정가의70%인159,600,000원입니다.

1.8. 2.예상입찰가산정

현시세(약213,660,000원)를기준으로,시세보다85~90%수준에서입찰가를산정하는것을권장합니다.

*시세의85%수준:약181,610,000원

*시세의90%수준:약192,290,000원

따라서,본건에대한예상입찰가범위는1억8,100만원에서1억9,200만원으로제안합니다.

본건은2026년7월23일에1차경매가예정되어있으며,유찰될경우최저가가하락하므로,차기기일의진행상황을주목할필요가있습니다.

상기예상입찰가는제공된자료와시장추세를바탕으로한것이며,실제경매참여시에는현장조사,경쟁률,개별투자목표등을종합적으로고려하여최종결정하시기바랍니다.

1.9. 주변시설및환경(혐오시설검토)

평택고덕아이파크주변으로는평택지제역,다양한상업시설,주거단지가잘발달되어있습니다.

인근에평택송탄일반산업단지,고덕국제화계획지구일반산업단지와같은대규모산업단지가위치하고있어,직주근접수요가높은지역입니다.

현재까지확인된정보및지도상으로는,본건과직접적으로인접한대규모폐기물처리장,화장터등의혐오시설은확인되지않았습니다.

다만,대규모산업단지가인접해있으므로,관련시설의운영으로인한간접적인소음,교통량증가등의영향은고려될수있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.