나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [7] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 22층2215호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (7)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 22층 2215호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 지제동에 위치한 "평택지제역" 북측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 혼재된 국도변 상업지대로, 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하고 있습니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 35미터(국도1호선)의 도로에 접해 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권 (127,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을4, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 28,265,843,437원에 달하나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재할 수 있으므로 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

2. 물건 기본정보

1.3. 상권분석

본 물건은 2021년 11월 22일 사용승인된 "평택고덕아이파크" 오피스텔 내 101동 22층 2215호입니다.

건축물대장상 총괄표제부 기준 1,325호, 표제부 기준 101동에는 600호가 포함되어 있습니다.

건물은 총 27층 중 22층에 위치하며, 전용면적 21.16㎡ (약 6.40평)입니다.

평택고덕아이파크는 총 1,778대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 판매시설, 문화 및 집회시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다.

최근 시세 분석:

* 감정가: 166,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용 21.16㎡):

* 2025년 9월: 180,000,000원 (10층)

* 2024년 2월: 140,000,000원 (14층)

* 최근 시세는 1억 4천만원에서 1억 8천만원 사이에 형성되어 있으며, 최근 거래가는 1억 8천만원입니다. 감정가는 이 범위 내에 있습니다.

* (참고) 전용 35.19㎡의 경우 2024년 2월 270,000,000원에 거래되었습니다.

2. 물건 기본정보

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 전철역 및 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 무난합니다.

* 편의시설: "평택지제역"이 근거리에 있으며, 동측 및 서측에 산업단지가 위치하여 관련 배후 수요가 예상됩니다. (외부 지도 서비스 등을 통한 상세한 혐오시설 및 주변 편의시설 분석은 본 보고서 범위 외입니다.)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건, 중복 사건, 공동 담보: 본 건은 여러 경매 사건에 묶여 있거나 중복으로 진행되는 사안으로, 경매 절차 및 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 임차인 안상범의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 미상으로 인한 추가 인수 또는 명도 관련 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.6.20.까지)에 해당합니다.

2. 물건 기본정보

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택지제역 인근 역세권에 위치하며, 신축(2021년)된 오피스텔로 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 산업단지의 배후 수요와 넉넉한 주차 공간은 장점입니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인 관련 정보의 불확실성과 복잡한 사건 관계는 주의 깊은 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 최고가가 감정가를 상회하는 점은 긍정적이나, 시장 상황 변동성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

2. 물건 기본정보

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 평택지제역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 산업단지 배후: 평택송탄일반산업단지, 고덕국제화계획지구 등 풍부한 배후 수요가 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 오피스텔로 건물 노후도가 낮습니다.

* 넉넉한 주차: 총 1,778대의 주차 공간 확보로 입주민 편의성이 높습니다.

* 소형 면적: 전용면적 21.16㎡ (약 6.40평)으로 1인 가구 및 소형 투자에 적합합니다.

2. 물건 기본정보

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

감정가 166,000,000원, 최근 실거래가 최고가 180,000,000원, 최저가 140,000,000원(21.16㎡ 기준)을 고려할 때, 시세는 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 판단됩니다.

복잡한 권리관계와 임차인 정보의 불확실성 등 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준을 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인 및 주변 시세 동향, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.