나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [8] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 23층2315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (8)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 23층 2315호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 준공연도: 2021년

토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물 면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

감정가: 1억 6,600만원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 혼재된 국도변 상업지대로, 동측으로는 평택송탄일반산업단지, 서측으로는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하여 산업 및 업무 활동의 중심지에 해당합니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물까지는 북측 및 남측 약 15미터, 서측 약 10미터, 동측 약 35미터(국도 1호선) 등 다양한 폭의 도로에 잘 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 중로 2류 및 3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역(지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)에 해당하므로 거래 시 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(을1)으로, 채권액은 1억 2,700만원입니다.

이후 접수된 가압류, 압류, 근저당권, 임의경매 등 다수의 권리들은 모두 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 중복으로 인한 말소 대상입니다.

따라서 본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안현승 (안 )

* 보증금: 500만원

* 차임: 683,600원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-28

* 확정일자: 2024-06-04

* 배당신고일자: 2025-01-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임대차 관계가 소멸되며, 보증금 500만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 약 282억 6,584만원에 달하지만, 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 오피스텔은 평택 고덕국제신도시 및 다수의 산업단지 배후 수요를 흡수할 수 있는 최적의 입지에 위치하고 있습니다.

평택지제역 역세권이라는 지리적 이점은 물론, 주변의 활발한 상업 및 업무 활동으로 인해 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

산업단지 근로자, 인근 기업체 종사자, 역세권 이용객 등을 주요 잠재 임차 대상층으로 볼 수 있으며, 이는 공실 위험을 낮추는 요인이 됩니다.

국도변에 위치하여 가시성이 우수하며, 주변에 다양한 편의 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 평택지제역(지하철) 및 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 은행, 병원, 식당, 대형마트 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교들이 위치하나, 오피스텔의 주 용도를 고려할 때 직주근접형 수요가 더 중요할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변에 산업단지가 위치하나, 보고서 제공 정보 및 일반적인 입지 분석상 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. (상세 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 공급 과잉 가능성: 평택 지역 내 오피스텔 공급량 증가 추세를 감안하여 향후 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공실 위험: 경기 변동이나 지역 내 개발 계획 변화에 따라 임대 수요가 영향을 받을 수 있으므로, 공실 발생 가능성에 대비가 필요합니다.

* 공동담보 및 중복사건: 다수의 채권자가 얽힌 복잡한 권리 관계가 있었으나, 본 건은 일괄 매각으로 진행되어 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정에서의 예상치 못한 변수는 항상 존재할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재 지정 기간(2023.6.21.-2026.6.20.) 내에 있어, 낙찰 후 전매 시 토지거래허가를 받아야 하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 평택지제역 역세권 및 산업단지 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통, 편의시설 접근성이 우수하며, 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다수의 권리 관계가 있었으나, 말소기준권리로 인해 모두 소멸될 예정이므로 권리상 위험 부담은 적습니다.

다만, 시장 경쟁 심화 및 외부 경기 요인에 따른 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 비교적 신축이라 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 탁월한 입지: 평택지제역 초역세권 및 대규모 산업단지 인접으로 수요 확보 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 소유권 행사에 유리합니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (21.16㎡ 면적 기준):

* 2025년 9월: 1억 8,000만원 (10층)

* 2024년 2월: 1억 4,000만원 (14층)

본건은 23층으로, 최근 거래된 10층 1억 8,000만원보다 높은 가격을 기대할 수 있습니다. 감정가는 1억 6,600만원으로, 최근 최고가 매매 시세보다는 낮은 수준입니다.

전용면적 21.16㎡의 시세는 현재 1억 7,000만원에서 1억 9,000만원 범위로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 대비 적정 상승률을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 추천 입찰가 범위: 1억 8,000만원 ~ 1억 8,500만원.

이 가격대는 최근 최고가 매매 시세와 유사하거나 약간 상회하며, 23층이라는 층수 프리미엄을 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.