나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2623호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2623호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물: 2021년 11월 사용승인 (건축물 표제부 'useAprDay' 기준)

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 9.01㎡ (약 2.73평)

토지 지분: 9.01㎡ (약 2.73평)

건물면적: 29.11㎡ (약 8.81평)

건물 지분: 29.11㎡ (약 8.81평)

* 참고: 최근 매매 정보 상의 전용면적은 21.16㎡ (약 6.40평) 및 35.19㎡ (약 10.65평) 등 다양한 면적이 거래됨. 본건은 29.11㎡로 중간 규모에 해당.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 259,000,000원

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 위치합니다.

주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다.

동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접하여 산업단지 배후 주거 및 업무 수요가 기대됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근성이 용이합니다.

인근에 전철역(평택지제역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

국도 1호선 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 지역 개발 계획 및 특이사항

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속해 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.6.21-2026.6.20)으로 지정되어 있으나, 경매로 인한 취득은 허가 대상이 아닙니다.

평택 고덕국제화계획지구 개발에 따른 수혜 지역으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을2 (전세권설정, 삼성전자주식회사, 2022-09-19, 230,000,000원) 입니다.

본건 등기부에는 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 삼성전자주식회사

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 위 임차인은 전세권설정 등기와 동일한 내용이나, '대항력 없음'으로 분석되었습니다. 따라서 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리가 소멸됩니다.

임차인의 보증금(230,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무시설

본건이 속한 '평택고덕아이파크'는 오피스텔, 상업시설, 업무시설 등이 복합된 대형 단지입니다.

인근에 평택송탄일반산업단지, 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치하여 관련 종사자들의 주거 및 업무 수요가 꾸준합니다.

평택지제역 주변으로 상업시설이 발달하고 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 임대 수요 분석

산업단지 배후 수요와 평택지제역 역세권이라는 입지적 강점으로 인해 오피스텔 임대 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

다만, 해당 아파트 단지 내 또는 주변에 유사한 오피스텔 공급 물량이 많을 수 있으므로, 실제 임대 시에는 주변 시세 및 공실률 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

단지 내 상업시설 및 인근 상업지구를 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

평택지제역을 중심으로 한 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 지역은 주거, 상업, 업무 및 일부 공업 시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

장당초등학교, 평택여자고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

평택시내 병원 및 종합병원 이용이 가능하며, 평택지제역 인근으로 의료 서비스 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 '중복병합사건', '중복사건', '공동담보' 등의 특이사항이 있습니다. 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 최신 정보를 확인해야 합니다.

선순위 전세권이 말소기준권리이나, 임차인의 '대항력 없음'이 명확히 확인되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 권리 분석은 신중해야 합니다.

6.2. 시장/부동산 리스크

최근 오피스텔 시장은 금리 인상, 공급 물량 증가 등으로 인해 변동성이 있을 수 있습니다.

평택 지역 산업단지 경기 변화에 따른 임대 수요 변동 가능성을 고려해야 합니다.

입찰가 산정 시 주변 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 취득 시에는 해당되지 않습니다.

임대내역이 미상으로 명시되어 있으나, 실제 임차인 현황에서 삼성전자주식회사가 확인되었습니다. (다만, 대항력 없음으로 인수 부담은 없음)

7. 종합 의견

본건은 평택시 장당동에 위치한 신축급 오피스텔로, 평택지제역 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

평택송탄일반산업단지 및 고덕국제화계획지구일반산업단지 인접으로 임대 수요가 기대되며, 전반적인 입지 조건이 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 중복 경매 사건이라는 점, 부동산 시장의 변동성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

평택 고덕국제화계획지구 및 산업단지 배후의 안정적인 임대 수요 기대.

평택지제역 역세권 및 국도 1호선 인접으로 인한 높은 접근성.

2021년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 및 상품성 우수.

권리 관계 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건.

낙찰 후 시세차익 및 안정적인 월세 수입 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 259,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(29.11㎡, 약 8.81평)의 오피스텔은 평당 약 2,500만원 ~ 2,800만원 수준으로 거래되고 있습니다.

최근 매매가 1억 4천만원 (21.16㎡), 1억 8천만원 (21.16㎡), 2억 7천만원 (35.19㎡) 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 면적(29.11㎡)과 26층이라는 고층의 이점을 감안하면 시세는 대략 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원 범위로 추정됩니다.

특히 21.16㎡(약 6.4평) 면적이 1억 4천만원~1억 8천만원에 거래된 점을 볼 때, 29.11㎡(약 8.8평) 면적은 이보다 높게 형성될 가능성이 큽니다.

감정가(2억 5천 9백만원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시세 하한선인 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원 사이를 고려해볼 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 수준까지도 검토 가능합니다.

최종 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다.

*주의: 이는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 예상이며, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.