나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층1322호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 평택지원 2024타경4856 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층 1322호

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지하6층, 지상27층 건물 중 13층 1322호

용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2021.11.22

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 9.01㎡ (약 2.72평)

건물면적: 29.11㎡ (약 8.81평)

감정가: 226,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재합니다.

주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대입니다.

동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

2.2. 교통

제반 차량의 출입이 원활합니다.

인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)입니다.

도로: 북측 및 남측 약 15미터, 서측 약 10미터, 동측 약 35미터 (국도1호선) 도로에 접합니다.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21-2026.6.20)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 '을2' 전세권 설정(삼성전자, 2022.09.19)입니다.

경매로 인해 말소되는 권리: '갑2' 신탁등기말소, '을6' 근저당, '갑3,4,7' 압류, '갑5' 가압류, '갑6' 가압류, '갑8' 임의경매, '갑9' 가압류, '갑10' 가압류 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 삼성전자주식회사

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024-12-10

대항력: 없음

비고: 임차인의 배당신고일자가 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 지역 특성

평택지제역 인근에 위치하며, 산업단지가 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 매매 사례:

* 21.16㎡ (10층) 2025년 9월 180,000,000원

* 35.19㎡ (20층) 2024년 2월 270,000,000원

* 21.16㎡ (14층) 2024년 2월 140,000,000원

본건(29.11㎡, 13층)의 면적과 층수를 고려할 때, 3.3㎡당 시세는 약 770만원 ~ 850만원 수준으로 추정됩니다.

평택고덕아이파크는 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기타

건물 내/인근 편의시설, 상업시설 이용이 용이합니다.

위생설비, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

산업단지 인접으로 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/병합/공동담보 사건

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대내역 미상

건물 이용 상태는 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있으나, 내부 임대 현황 및 점유자 정보는 미상입니다. (단, 임차인 삼성전자 주식회사의 정보는 파악되었으나 대항력 없음)

6.3. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (기간: 2023.6.21 - 2026.6.20)

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동의 신축급 오피스텔로, 역세권 및 산업단지 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다.

임차인의 대항력은 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 중복병합사건 등의 특수 물건 정보와 임대내역 미상 등의 정보는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지와 신축급 건물이라는 장점이 있습니다.

역세권 및 산업단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

최근 매매 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 3.3㎡당 약 770만원 ~ 820만원 수준으로 판단됩니다.

건물 면적(29.11㎡)을 기준으로 산정 시, 약 224,000,000원 ~ 238,000,000원 범위로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 법원 기일 변경 여부, 현장 조사를 통한 정확한 임대차 현황 및 점유 관계 확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.