나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [2] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층1323호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 평택지원 2024타경4856 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층 1323호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 29.26㎡ (약 8.85평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 선순위전세권

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1323호. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21.-2026.6.20.)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 평택지제역 인근에 위치하며, 상업 및 업무시설과 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 동측에 평택송탄일반산업단지, 서측에 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접하여 관련 종사자들의 배후수요가 기대됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

* 본건의 말소기준권리는 을2 전세권 (삼성전자주식회사, 190,000,000원, 2022-09-19 등기)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다.

* 등기부 요약에 따르면, 을2 전세권, 을6 근저당, 갑9 임의경매를 포함한 모든 권리가 말소 대상이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 단, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위전세권'으로 명기되어 있는 점은 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을2: 전세권 (삼성전자주식회사, 190,000,000원, 2022-09-19) - 말소기준권리

* 을6: 근저당 (인천저축은행, 300,000,000원, 2023-12-26) - 말소

* 갑9: 임의경매 (인천저축은행, 2024-10-22) - 말소

* 이 외 다수의 압류 및 가압류 권리 (평택세무서장, 국민건강보험공단, 평택시, 최현숙, 서울보증보험 등)도 모두 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 삼 자주식회사

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: (등기부상의 전세권자와 동일인으로 추정됨)

* 임차인이 보증금 일부 또는 전부를 배당받지 못하더라도 대항력이 없는 경우, 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 배후수요

* 주변 산업단지의 존재로 인해 직장인 중심의 안정적인 배후수요가 확보될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 시장

* 본 물건은 오피스텔로, 임대수익형 부동산으로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 제공된 최근 매매/임대 정보 분석 결과, 유사 면적대의 임대 시세 파악이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 상업시설 및 인근 상업지대로의 접근성이 양호하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교통

* 전철역과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

5.3. 주변 환경

* 업무시설, 상업시설, 산업단지가 복합적으로 위치한 지역입니다.

* 주변에 산업단지가 위치하고 있어 관련 시설들이 밀집되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* '선순위전세권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 전세권은 말소 대상이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 권리 해석에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

* 삼성전자주식회사가 임차인으로 있으나 대항력은 없습니다. 다만, 190,000,000원의 보증금이 있으므로, 명도 진행 시 점유자와의 원만한 협의를 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

6.3. 토지이용계획

* 본 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2026.06.20까지). 경매를 통한 취득은 허가구역 지정 여부와 관계없이 가능하나, 향후 전매 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

6.4. 중복병합사건

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건 등으로 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으므로, 관련 채권 및 물건 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택지제역 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 배후수요를 기반으로 임대수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보이나, '선순위전세권' 관련 문구와 임차인과의 명도 과정은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 토지거래 허가구역 지정 해제 시점 및 향후 시장 상황을 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 위치적 이점

* 평택지제역 인근의 우수한 입지 조건과 산업단지 접근성을 갖추고 있습니다.

8.2. 잠재적 임대수익

* 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리상 안전성

* 권리 분석 결과, 인수되는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. (단, '선순위전세권' 관련 내용 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(평택고덕아이파크) 내 유사 면적대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 21.16㎡ (2025년 9월 거래): 180,000,000원 (약 8,507,000원/㎡)

* 35.19㎡ (2024년 2월 거래): 270,000,000원 (약 7,673,000원/㎡)

* 21.16㎡ (2024년 2월 거래): 140,000,000원 (약 6,616,000원/㎡)

* 본 건의 건물 면적은 29.26㎡로, 21.16㎡ 면적대의 최고가(180,000,000원)를 기준으로 면적 비율(29.26㎡ / 21.16㎡ ≈ 1.38)을 적용하면 약 248,400,000원까지 시세가 형성될 수 있습니다.

* 감정가 227,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

* 임차인의 보증금 190,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않지만, 명도 과정에서의 제반 비용 및 수고로움을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 감정가 대비 시세가 유사하거나 일부 높게 형성되어 있으며, 중복병합사건, 선순위전세권 표기 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 접근과 명도 비용을 감안하여, 감정가 및 최근 거래가보다 다소 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건의 입지, 면적, 최근 시세, 권리관계 및 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 투자 결정은 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.