나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4856 [6] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 19층1913호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 상업 및 업무용 부동산, 공장 등으로 이루어진 국도변 상업지대로, 동측으로 평택송탄일반산업단지, 서측으로 고덕국제화계획지구일반산업단지가 위치합니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상27층 건물중 13층 1322호 외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지면 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 35미터 내외(국도1호선)의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경4856 (6) 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 19층1913호 오피스텔

* 사건번호: 평택지원 2024타경4856 (6)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 19층1913호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 164,000,000원 (16,400만원)

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

* 건물 정보:

* 건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

* 총 건물 면적: 149,838.01㎡ (약 45,328.5평)

* 101동 면적: 38,128.8㎡ (약 11,533.6평)

* 층수: 지하 6층, 지상 27층 중 19층

* 총 세대수: 1,325세대 (101동 기준 600세대)

* 주차대수: 총 1,778대 (오피스텔 기준 1,778대)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 지제동 소재 "평택지제역" 북측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업 및 업무용 부동산, 공장 등이 혼재된 국도변 상업지대로, 동측에는 평택송탄일반산업단지, 서측에는 고덕국제화계획지구일반산업단지가 인접해 있습니다.

* 교통: 제반 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 약 10미터, 동측 국도1호선으로는 약 35미터 폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류, 중로3류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 6월 20일까지)에 해당됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 심각한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합 근저당권 (채권금액 127,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부 요약에 따르면, 을1(근저당), 을4(근저당), 갑3(가압류), 갑4(압류), 갑5(임의경매), 갑6(압류), 갑7(임의경매), 갑8(가압류) 등 경매 신청 채권자를 포함한 을구와 갑구의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 비고란에 있으나, 명확한 기재 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 683,600원

* 전입(사업)일자: 2022-04-21

* 확정일자: 2024-02-16

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 등기부 채권 총액에 포함되지 않아도 주의가 필요합니다. 해당 임차인 김 의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 위치적 장점: 평택지제역 역세권에 위치하며, 대규모 산업단지가 인접하여 직주근접 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태: 2021년에 준공된 신축급 오피스텔로, 외관 및 내부 시설이 양호할 것으로 보입니다.

* 최근 매매 사례 (동일 건물, 동일 면적 21.16㎡ 기준):

* 2025년 9월 3일: 18,000만원 (10층)

* 2024년 2월 14일: 14,000만원 (14층)

* 시세 분석: 최근 매매 사례를 볼 때, 14층 매물이 14,000만원에 거래되었고, 10층 매물이 18,000만원에 거래되었습니다. 이는 층수에 따른 가격 차이 및 당시 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다. 본건은 19층으로, 10층 매물보다 높은 가격을 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕으로 지하 6층, 지상 27층 규모입니다.

* 내부 마감: 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 전철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상업지대로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 중복 병합 사건은 절차상 복잡성을 야기할 수 있으나, 경매 절차 진행에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 높은 총 채권 금액: 등기부상 총 채권 금액이 282억원을 초과하나, 대부분 말소 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 채무는 없습니다.

* 토지거래허가구역: 계약 후 잔금 납부 시 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 평택지제역 인근의 신축급 오피스텔로, 주변 산업단지 배후 수요를 바탕으로 투자 가치가 높은 물건입니다.

* 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 관계가 깨끗한 편입니다.

* 19층이라는 장점을 고려할 때, 최근 거래 사례보다 높은 가격으로 매각될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 산업단지 인접으로 인한 높은 임대 수요

* 신축급 오피스텔로 인한 낮은 관리비 및 쾌적한 주거/업무 환경

* 권리 관계가 명확하여 명도 후 인수 부담 없음

* 향후 평택 지역 개발에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 164,000,000원

* 최근 시세 (21.16㎡ 기준): 140,000,000원 ~ 180,000,000원

* 본건은 19층으로, 10층 거래 사례(18,000만원)보다 높은 가치를 지니므로, 19층의 이점을 반영하여 보수적으로 185,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 및 최근 고층 거래 사례를 종합적으로 고려한 예상 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.