나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43050 [3] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층161호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 159호 등으로서, 외벽 : 강화유리 및 치장벽돌 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 페어글라스 창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 실지조사일 현재 "공실" 상태입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로(보행자도로)에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

현재 공실상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43050 (3)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2, 에이스퍼스트고덕 1층 161호 (신 주소: 경기도 평택시 고덕중앙로 290)

용도: 근린상가 (본건 경매물건의 표시 용도. 건축물대장 및 건물 주용도는 공장(지식산업센터)으로 확인되어, 실제 사용 용도 및 관련 법규 확인 필요)

감정가: 553,000,000원

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

건물면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남양주축산업협동조합

건물 사용승인일: 2020년 10월 29일

총 층수: 10층 (본건 1층)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 고덕동 "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치.

주위환경: 본건은 '에이스퍼스트고덕'이라는 대규모 지식산업센터 내에 위치하고 있으며, 주위로는 유사한 지식산업센터, 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 복합적인 상업 및 업무 기능이 발달하는 지역적 특성을 나타냅니다. 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로접면: 북동측 및 남서측으로는 중로, 남동측으로는 소로(보행자도로)에 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호함.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 도로 접면(중로, 소로). 가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원, 효명중고), 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 25일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

등기부 현황:

소유권 이전 (갑5): 장상열 (2022-10-25)

근저당 (을1): 남양주축산업협동조합 (1,560,000,000원, 말소기준)

근저당 (을2): 김귀옥 (350,000,000원, 말소)

가압류 (갑6): 중소기업은행 (700,000,000원, 말소)

가압류 (갑8): 삼성카드 (22,219,813원, 말소)

가압류 (갑9): 주식회사케이비국민카드 (13,076,179원, 말소)

임의경매 (갑11): 남양주축산업협동조합 (1,456,599,063원, 본건 경매 개시)

총 채권액 합계 (등기부상): 2,645,295,992원. (본 경매 절차에서 낙찰로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

본건은 현재 공실 상태로 조사되었습니다.

등기부 및 조사 내용상 임대 내역은 미상으로, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮으나, 혹시 모를 권리 관계 확인을 위해 현장 조사를 철저히 하여 공실 상태의 진위 여부 및 점유 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 고덕국제화지구는 신도시 개발 지역으로, 지식산업센터, 주상복합, 근린생활시설 등이 함께 조성되는 복합 상권입니다.

주요 시설: 고덕동행정복지센터가 인근에 있으며, 지역 내 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재하고 있습니다.

잠재력: 고덕국제화지구 개발이 진행됨에 따라 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 신규 입주 기업 및 인구 증가에 따른 배후 수요 증가가 기대됩니다.

업종: 현재 근린생활시설로 용도 표기되어 있으나, 건물 전체의 주용도는 공장(지식산업센터)으로 확인되어, 상권 내 업종 구성 및 잠재 고객층 분석 시 이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 공원, 관공서(고덕동행정복지센터) 등 생활 편의 시설이 존재합니다.

교육시설: 인근에 반디유치원, 효명중고등학교가 소재하고 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치 및 법규 위반 소지: 본 물건은 '에이스퍼스트고덕' 지식산업센터 내에 위치하며, 건축물대장상 주 용도는 '공장(지식산업센터)'으로 확인됩니다. 그러나 본 경매 물건 정보에는 '근린상가'로 기재되어 있어, 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재할 수 있습니다. 이러한 용도 불일치는 건축법 위반 소지, 향후 건물 사용 및 재산권 행사 제한, 이행강제금 부과 등의 심각한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 기관(시청, 구청 등)을 통해 실제 사용 용도, 위반 건축물 여부, 관련 법규 저촉 사항 등을 면밀히 확인해야 합니다.

공실 상태: 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 장기화 시 투자금 회수에 부담이 될 수 있습니다.

개발 지역 특성: 고덕국제화지구는 개발 중인 지역으로, 향후 주변 개발 계획 및 건축물 신축 등에 따라 일조권, 조망권 등 외부 환경 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 지구단위계획구역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 취득 시) 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구 내에 위치한 지식산업센터 내 상가(1층, 34.02㎡) 경매 물건입니다. 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역에 소재하고 있으며, 신도시 개발에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 건축물대장상의 주용도가 '공장(지식산업센터)'임에도 불구하고, 본건은 '근린상가'로 경매에 나왔다는 점입니다. 이 부분은 실제 사용 용도, 건축법규 위반 여부, 향후 재산권 행사 가능성 등을 면밀히 검토해야 하는 중대한 사항입니다. 현재 공실 상태로 즉각적인 수익 창출이 어렵다는 점 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 잠재력: 고덕국제화지구라는 성장 가능성이 높은 지역에 소재하여, 장기적인 관점에서 상권 발전 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 553,000,000원 대비 건물 면적이 비교적 작고, 토지 지분도 공유하므로, 상대적으로 적은 초기 자본으로 투자를 고려해볼 수 있습니다. (단, 예상 입찰가 산정 필요)

향후 개발 효과: 주변 개발 계획의 진척에 따라 수혜를 볼 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 553,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 용도 관련 불일치 가능성 등 리스크 요인을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 권리가 없어 채무 부담은 없으나, 명도 비용, 추후 발생 가능한 법규 위반 관련 문제 해결 비용, 임대 공백 기간 등을 종합적으로 고려하여 낙찰 후 수익성을 면밀히 분석해야 합니다. 전문가와 상담하여 본건의 현재 가치 및 미래 가치를 반영한 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.