나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43050 [2] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층160호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 159호 등으로서, 외벽 : 강화유리 및 치장벽돌 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 페어글라스 창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 실지조사일 현재 "공실" 상태입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로(보행자도로)에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

현재 공실상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43050 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2, 에이스퍼스트고덕 1층 160호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상: 근린생활시설)

감정가: 553,000,000원

토지 면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

건물 면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOO

주의사항: 현재 공실 상태

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 주상용 건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 출입이 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

본건 토지는 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로에 각각 접하여 접근성이 양호합니다.

본 건물(에이스 퍼스트 고덕)은 지하 2층부터 지상 10층 규모의 지식산업센터, 오피스, 상가 복합 건물입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 25일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당 (1,560,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (주의사항의 '현재 공실상태'와 일치합니다.)

총 채권액(등기부상 기재된 권리총액): 2,645,295,992원. 이는 본건 경매 절차상의 채권 총액이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

1.3. 상권분석

본건은 평택 고덕국제화지구 내 상업지역에 위치하며, 주변에 다수의 지식산업센터, 업무시설, 주상복합 건물 등이 밀집해 있습니다.

고덕국제화지구는 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 반도체 산업의 성장과 함께 배후 수요가 풍부할 것으로 기대됩니다.

지역 내 최초, 최대 규모의 지식산업센터인 '에이스 퍼스트 고덕'에 속해 있어, 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

다만, 현재 대로변 일부 상가만 채워지고 이면부 및 단지 내 상가는 공실이 여전하여 상권 형성이 더딘 상황이라는 분석이 있습니다.

최근 (2026년 6월 17일 기준) 신도시 성장세에도 불구하고 대로변 상가 외에는 '임대' 현수막이 내걸린 빈 점포가 많다는 현장 보고가 있습니다.

또한, 신도시 중심부의 넓은 군사보호구역이 개발을 제약하고 있어 상권 활성화에 부정적인 영향을 미치고 있다는 지적도 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 고덕동행정복지센터가 소재하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

고덕국제화지구는 대규모 아파트 입주가 이어지고 있으나, 생활 편의시설과 의료 시설은 아직 부족한 상황이라는 점은 주목할 만합니다.

주변 지역에는 초등학교 개교 예정(2026년 9월)이 있어 학생 및 학부모 유입이 예상됩니다.

차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태: 임대차 계약을 성공적으로 체결하지 못할 경우 공실 장기화로 인한 수익성 악화 위험이 존재합니다.

* 상권 활성화 지연: 신도시의 상권이 완전히 활성화되기까지 시간이 소요될 수 있으며, 특히 군사보호구역 등 개발 제약 요인이 상권 성장을 더디게 할 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 토지이용계획상 상대보호구역(반디유치원, 효명중고)으로 지정되어 있어, 특정 업종(예: 유해업소)의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 폐기물 적치 문제: 고덕동 상가 밀집 지역 인근 공터에 폐기물이 장기간 방치되어 도시 미관을 해치고 악취 문제를 야기할 수 있다는 보도가 있습니다.

* 하수처리장 관련 문제: 준공 4년 만에 핵심 설비 교체가 논의되는 등 기반 시설 관련 불안정성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 근린상가로, 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 고덕국제화지구 내에 자리하고 있습니다.

대규모 지식산업센터 단지 내 상가로서 잠재력은 있으나, 현재 고덕국제화지구 상권이 대로변 일부만 채워지고 이면부 및 단지 내 상가는 공실이 여전하며, 개발 제약 요인으로 인해 상권 활성화가 더딘 상황이라는 분석이 있습니다.

특히, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 성공적인 임대차 확보 및 상권 활성화 전략 수립이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제화지구의 장기적인 성장 가능성: 삼성전자 평택캠퍼스 효과 및 향후 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물(2020년 10월 준공)로 관리 및 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

* 대규모 지식산업센터 단지 내 위치하여 잠재적 고객 및 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 반도체 산업 투자 확대와 함께 관련 종사자 및 협력업체 증가로 인한 상권 수요 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 553,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 주변 상권의 공실률, 향후 임대 수익률, 본건의 공실 상태, 투자자의 자금 조달 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 임차인 보증금이 0원이고 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 현재 공실 상태 및 상권 활성화 지연 가능성을 충분히 검토하고, 현장 답사를 통해 임대 수요 및 경쟁 환경을 면밀히 분석한 후 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다, 투자자 스스로가 위 고려사항을 바탕으로 면밀한 자체 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.