나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65060 [2] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1577-4 무광프라자 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ‘송포초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘일산중·고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 경의중앙선 ‘탄현역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 스라브지붕 ‘무광프라자’ 규 모 지하1층/지상6층 외 벽 몰탈위페인팅 마감 등 창 호 알루미늄 샷시 창호 등

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 "가좌마을 제103동“ 규 모 지상17층 외 벽 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등

이용상태

제103동 제9층 제904호 아파트(방3, 드레스룸, 주방 및 식당, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등) 후첨 “내부구조도” 참조

이용상태

구 분 내 용 비 고 제4층 제401호 근린생활시설 후첨“내부구조도”참조 제4층 제402호 근린생활시설 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

설비내역

대상물건은 위생 및 급‧배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 2필일단의 사다리형의 토지로서, 건부지[근린생활시설]로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 15미터 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

인접 도로상태등

대상물건은 서측 및 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 기호(2) 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(가좌구역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 401호, 402호 경계벽을 제거하여 벽체 없이 일괄하여 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65060 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1577-4, 무광프라자 4층 401호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 61.23㎡ (약 18.53평)

건물면적: 175.16㎡ (약 53.00평)

1.4. 감정가

감정가: 269,000,000원

1.5. 특이사항

401호, 402호 경계벽 제거 후 일괄 사용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ‘송포초등학교’ 남서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 인근에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통접근성

* 차량 접근: 대상물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이함.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 경의중앙선 ‘탄현역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

* 도로상태: 남측 약 20미터, 동측 약 15미터, 북측 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이를 통해 인근 지역과 연계 가능함.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인: A

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-12-18

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 임차인: 민

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2013-05-28

* 확정일자:

* 배당신고일자: 2026-03-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 500,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자:

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (컴퓨터수리)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-11-16

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 임차인: 태

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-12-18

* 확정일자: 2019-12-04

* 배당신고일자: 2026-01-06

* 대항력: 없음

* 주의: 모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 관계에 대한 철저한 현장 확인은 필수적입니다.

3.2. 등기부현황

* 말소기준권리: 농업협동조합중앙회 근저당권 (접수일자: 2000-05-09)

* 전체 등기부채권 합계: 429,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사무광 (2000-04-26)

* 근저당권: 농업협동조합중앙회 (2000-05-09, 84,500,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 남승기 (2000-07-25)

* 근저당권: 농업협동조합중앙회 (2000-10-05, 84,500,000원)

* 근저당권: 김영길 (2021-12-16, 260,000,000원)

* 압류: 고양시 (2025-05-09)

* 임의경매: 김영길 (2025-12-16, 260,000,000원) - 본 경매 개시 결정 채권자

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요: 해당사항 없음).

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 건물 용도: 본 물건은 제1종근린생활시설로 이용 중인 상가입니다.

* 토지 이용: 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발)에 속해 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 인근 시설: 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재하여 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

4.2. 주변시설

* 교육 시설: 송포초등학교, 일산중·고등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통 시설: 경의중앙선 탄현역이 근거리에 있어 수도권 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거환경

* 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 물건자체특이사항

* 401호와 402호의 경계벽이 제거되어 일괄 사용 중이라는 점은 내부 활용도를 높일 수 있으나, 원상 복구 또는 분할 사용 시 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대차관계

* 모든 임차인의 대항력이 없으나, 잔존 임대차 관계 발생 가능성을 배제할 수 없어 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 근린상가로, 대중교통 이용이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 무광프라자 내 4층 401호와 402호를 일괄하여 사용하는 형태입니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 401호와 402호의 내부 구조 변경 및 임대차 관계에 대한 상세한 현장 확인이 필수적이며, 토지이용계획상의 일부 제한사항을 유의해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 편리한 교통접근성

* 지하철 경의중앙선 탄현역 인근에 위치하여 서울 수도권으로의 이동이 용이합니다.

8.2. 안정적인 배후수요

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 넓은 면적 활용 가능성

* 401호와 402호를 일괄 사용하여 넓은 면적을 활용할 수 있어, 업종에 따라 높은 활용도가 기대됩니다 (단, 내부 확인 필수).

8.4. 권리관계 명확

* 말소기준권리보다 후순위 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 269,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 주변 시세, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 해소 비용, 경매 시장 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.