나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5097 [3] 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 344-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지삼거리" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경는 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 토지임야이며, 지상 일부에 단풍나무 등이 식재되어 있음. 기호 2 : 사다리형의 토지로서 현황 '구거' 등임. 기호 3 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(답)임. 기호 4 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(전)임. 기호 5 : 삼각형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(전)이나 휴경지 상태임. 기호 6 : 사다리형의 토지로서 현황 '구거' 등임. 기호 7 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(답)이며 일부는 경사지의 법면임.

인접 도로상태

기호 1~7 : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 준보전 산지. 기호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부 제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 준보전산지, 소하 천구역(2018-11-26)(오검천_소하천구역), 소하천예정지(2018-11-26)(오검천_예정지 구역). 기호 4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 영농여건 불리농지. 기호 5,7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29). 기호 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부 제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 소하천구역(2018 -11-26)(오검천_소하천구역), 소하천예정지(2018-11-26)(오검천_예정지구역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 2 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황 "구거"임. 기호 3 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황 "답"임. 기호 6 : 공부상 지목은 '전'이나 현황 "구거"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5097 (3)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 344-1

용도: 전

감정가: 17,417,400 원

토지면적: 747.00㎡ (약 226평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동송농업협동조합

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지삼거리" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 해당 지역은 과거 군사시설보호구역으로 지정되었던 곳으로, 최근 일부 지역이 해제되면서 개발 및 주민 생활 여건 개선에 대한 기대가 있습니다. 또한, 본건은 군사분계선으로부터 25km 이내에 위치하여 제한보호구역으로 지정된 바 있으며, 이는 토지 이용에 있어 특수한 제한 사항을 수반할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 동송농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 을구의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부등본 상 갑구의 소유권이전(최옥기)은 말소되지 않으며, 을1 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매 또한 말소기준권리보다 늦은 일자로 등기되어 있어 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 지상권의 존재 여부를 추가로 확인해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 104,100,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 철원군 철원읍 화지리는 자연취락과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 인근 화지삼거리가 교통의 요지임을 감안할 때, 지역 기반 상권은 형성되어 있을 것으로 보이나, 상세한 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 철원읍 소재지 내에 위치하여 철원읍사무소, 학교, 도서관 등 기본적인 공공 및 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 군사보호구역 및 제한보호구역에 포함되었던 지역적 특성상, 혐오시설이나 주민 생활에 직접적인 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 주변에 학저수지와 같은 자연 경관 시설이 있으나, 주거 및 생활 편의 시설과의 연계성은 미미한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 용도가 '전'이며, 감정평가서상 다수의 필지가 농경지로 이용되고 있어 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

* 맹지 가능성: 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능한 것으로 기재되어 있으나, 도로 관계는 명확히 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 등기부상 지목과 현황이 다른 필지(기호 2, 3, 6)가 존재하여, 이는 향후 행정 절차나 이용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 지역 제한: 군사보호구역 및 제한보호구역(전방지역 25km)에 포함되었던 이력이 있어, 토지 이용 계획 및 건축 등에 제약이 따를 수 있습니다. 상세한 군사시설 관련 규제 내용은 관할 부대 또는 관련 기관에 문의가 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한), 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재하며, 이는 개발행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 철원군 철원읍 화지리에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 17,417,400원입니다. 비록 면적은 747㎡로 크지 않으나, '화지삼거리' 인근에 위치하며 행정구역상 철원읍 소재지에 해당하여 기본적인 접근성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 맹지 가능성, 공부와의 차이, 군사보호구역 관련 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 있으므로, 사전 확인이 절대적으로 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화지삼거리 인근 입지: 지역 내 교통 요지인 화지삼거리 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 군사보호구역 해제 지역: 최근 군사보호구역 일부 해제 움직임으로 인해 지역 개발 잠재력에 대한 기대감이 있습니다.

* 낮은 감정가: 747㎡ 면적에 대한 감정가가 1,741만 7,400원으로, 시장 상황에 따라 저평가된 매물일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 17,417,400원을 기준으로, 권리 분석 상 인수할 보증금이 없고, 해당 지역의 토지 시세, 물건의 구체적인 현황(이용상태, 도로 접근성 등) 및 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 군사보호구역 규제 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사와 지역 부동산 전문가의 심층적인 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.