나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5097 [2] 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 343 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지삼거리" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경는 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 토지임야이며, 지상 일부에 단풍나무 등이 식재되어 있음. 기호 2 : 사다리형의 토지로서 현황 '구거' 등임. 기호 3 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(답)임. 기호 4 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(전)임. 기호 5 : 삼각형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(전)이나 휴경지 상태임. 기호 6 : 사다리형의 토지로서 현황 '구거' 등임. 기호 7 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 농경지(답)이며 일부는 경사지의 법면임.

인접 도로상태

기호 1~7 : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 준보전 산지. 기호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부 제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 준보전산지, 소하 천구역(2018-11-26)(오검천_소하천구역), 소하천예정지(2018-11-26)(오검천_예정지 구역). 기호 4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 영농여건 불리농지. 기호 5,7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00) (전부제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29). 기호 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-18), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부 제한구역_모든가축), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2024-02-29), 소하천구역(2018 -11-26)(오검천_소하천구역), 소하천예정지(2018-11-26)(오검천_예정지구역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 2 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황 "구거"임. 기호 3 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황 "답"임. 기호 6 : 공부상 지목은 '전'이나 현황 "구거"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5097 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동송농업협동조합 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청자)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 343

1.2. 매각 대상

토지매각 (토지면적 2251.00㎡ / 약 681평)

건물은 매각 대상이 아니며, 건물 면적은 0㎡임.

1.3. 감정가 및 면적

총 토지면적: 2251.00㎡ (약 681평)

감정가: 72,482,200원

평당 감정가: 약 106,405원/㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 소재 "화지삼거리" 북서측 인근에 위치함.

주위는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능한 것으로 파악됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (동송농업협동조합, 2019-10-31 접수)이 말소기준권리임.

3.2. 선순위 권리

등기부상 갑구의 소유권 이전 및 가압류(경기신용보증재단)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정에 의해 소멸될 예정임.

3.3. 후순위 권리

갑3 가압류 (경기신용보증재단, 2025-10-31 접수) 및 갑4 임의경매 (동송농업협동조합, 2025-11-03 접수)는 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연취락이 혼재된 지역에 위치하여 상업적 상권보다는 농업 또는 전원생활 관련 기반 시설과 연관성이 높음.

인근 "화지삼거리" 주변으로 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 자세한 상권 분석은 추가 조사가 필요함.

5. 생활정보

주변 지역은 농경지와 임야, 자연취락이 어우러져 있어 상대적으로 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 보임.

교통망은 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 가능함.

인근에 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설의 존재 여부는 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

본 물건은 용도가 '전'이며, 농지취득자격증명원이 반드시 필요함.

농지취득자격증명원을 미제출할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 유의해야 함.

소재지가 농취증 발급 대상 지역인지, 본인이 경작 또는 농업 경영이 가능한지에 대한 사전 확인이 필수적임.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25Km), 준보전산지, 소하천구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

특히, 가축사육제한구역(전부제한구역_모든가축) 및 제한보호구역(전방지역:25Km)은 농지 이용 및 개발 계획 수립 시 중요한 고려사항임.

또한, 일부 토지는 영농여건 불리농지로 분류되어 있음.

6.3. 공부와의 차이

기호 2번 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '구거'임.

기호 3번 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '답'임.

기호 6번 토지는 공부상 '전'이나 현황 '구거'임.

이는 실제 이용 현황과 공부상의 지목이 상이하여 향후 재산권 행사 또는 개발 시 문제가 될 소지가 있으므로, 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 해야 함.

6.4. 맹지 가능성

지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능하다는 점은 확인되었으나, 통행로에 대한 법적 권리(지지역권 등) 확보 여부를 명확히 하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 소재 토지로, 농지 취득 자격 요건 충족이 필수적인 점, 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재한다는 점을 고려해야 함.

현재 권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 보여 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능함.

단, 공부와 현황이 다른 필지들에 대한 명확한 확인과 법적 문제 소지 여부 검토가 필요함.

토지 이용 목적에 따라 투자 가치가 달라질 수 있으며, 농업 경영 또는 전원생활 목적에 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 2251.00㎡ (약 681평)의 넓은 면적은 다양한 활용 가능성을 제공함.

권리관계 양호: 모든 권리가 소멸되는 조건으로 경매 진행되어 안전한 취득이 예상됨.

철원 지역 특성: 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금(임차인 보증금)이 없으므로, 감정가 72,482,200원을 기준으로 입찰가를 산정함.

주변 시세, 토지 이용 제한, 농지 취득 가능 여부, 공부와의 차이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

본 물건의 희망 입찰가는 [사용자가 직접 기입] 원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.