나이스옥션 법원경매 수원 2023타경76503 [1] 경기도 용인시 수지구 성복동 90 성동마을엘지빌리지2차 202동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2023.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 "성복역(지하철)" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 "성복역(지하철)"이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호합니다.

건물의 구조

2001.03.03.에 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등(표준마감)
창호 : PVC 창호로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

아파트(방4, 발코니3, 욕실2, 주방, 거실, 드레스룸, 현관 등)로 이용중입니다.
(상세 이용내역은 후면 "건물이용 및 임대상황" 참조)

설비내역

열병합에 의한 중앙난방설비로서 위생, 급배수, 승강기설비, 소화 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 평지로서 아파트 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 도로폭 약 20미터, 남동측 및 남서측으로 도로폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호(2)
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호(3)
도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(4,5)
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호(6)
도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

압류채권자 김진선으로부터 매수신청금액 금 1,027,848,000원의 매수신청의 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경76503 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 성복동 90, 성동마을엘지빌리지2차 202동 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 994,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 63.67㎡ (약 19.26평)

토지지분: 63.66660747930345㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.39㎡ (약 40.65평)

건물지분: 134.387㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2001년 03월 03일

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 압류채권자 김진선으로부터 매수신청금액 1,027,848,000원의 매수신청 보증이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. "성복역(지하철)" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장과 "성복역(지하철)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

성동마을엘지빌리지2차 아파트 단지는 주변으로 다수의 주거 단지와 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 우종훈 (2001-06-09), 이인열 (2011-09-19)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (444,000,000원, 말소), 한국자산관리공사 (56,500,000원, 말소), 김명순 (200,000,000원, 말소), 김진선 (400,000,000원, 말소)

* 강제경매: 김진선 (1,000,000,000원, 말소, 수원지방법원 2023타경76503)

말소기준권리: 2014-12-29 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을11)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-11-23

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 정확한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역지구 지정

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 도로와의 접합 여부, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 해당합니다. 이는 주거지로서의 개발 잠재력과 제한 사항을 동시에 내포합니다.

4.2. 주변 상업 환경

본건이 소재한 성복동 일대는 성복역을 중심으로 상업 시설과 주거 단지가 잘 발달되어 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다. 근린생활시설과의 혼재로 인해 주민 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 성동마을엘지빌리지2차

입주연도: 2001년

세대수: 758세대 (202동 기준 72세대)

주차: 총 1532대 (지상 408대, 지하 1124대)

최고/최저층: 20층 / 0층 (202동 최고 18층)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 환경

단지 인근에 지하철 성복역이 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 주변에 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 자리하고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 문제

송 임차인은 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있습니다. 이는 임차인이 해당 주택에 계속 거주할 권리가 있음을 의미하며, 낙찰자가 임차인의 거주를 계속해서 보장해야 할 수도 있습니다. 만약 임차인의 거주 권리에 대한 법적 해석이나 추가적인 계약 조건이 있을 경우, 이는 낙찰자에게 금전적 또는 점유상의 부담으로 작용할 수 있습니다. 해당 부분에 대한 면밀한 권리 분석 및 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 부동산에 설정된 담보가 본건에도 영향을 미칠 수 있습니다. 경매 절차 진행 시 해당 공동담보 물건의 상태 및 채권액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

6.3. 감정가와 시세의 격차

본건의 감정가는 994,000,000원이나, 최근 매매 사례를 보면 13억 9천만원에서 14억 1천 5백만원 수준으로 형성되어 있어 상당한 시세 격차가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 것일 수 있으나, 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 중요한 고려사항이 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재의 대형 평형 아파트로, 역세권 입지와 주변 생활 편의시설을 갖추고 있어 기본적인 주거 가치는 높습니다. 2001년 준공된 아파트임에도 불구하고 꾸준한 관리와 함께 양호한 편의성을 제공합니다.

그러나 '대항력있는 임차인'이 보증금 및 차임 없이 거주하고 있다는 점, 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 격차, 그리고 공동담보 물건이라는 특수성은 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히 임차인 관련 문제는 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

지하철 성복역 인근에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 시세 차익 가능성

감정가 대비 최근 시장 시세가 상당 부분 높아, 향후 시세 상승 또는 안정화 시 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 임차인 문제 해결 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

8.3. 대형 평형의 희소성

134. 39㎡(약 40.65평)의 넓은 전용면적은 해당 단지 내에서도 수요가 꾸준한 평형으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 결과, 본건과 유사한 평형의 아파트는 2026년 6월 기준으로 약 13억 9천만원에서 14억 1천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가인 9억 9천 4백만원보다 약 4억원 가량 높은 수준입니다.

본건은 대항력있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주하고 있다는 점, 공동담보 물건이라는 특이사항, 그리고 감정가와 시세 간의 격차 등 여러 변수를 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가와 시세의 중간 지점, 그리고 리스크 요인을 상쇄할 수 있는 수준에서 책정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 11억 5천만원에서 12억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 입찰 전 임차인과의 명도 가능성 및 법적 쟁점에 대한 면밀한 검토와 함께, 최종 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.