나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82901 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 45-98 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2024.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 소재하는 "서호초등학교" 북동측 인근에 위치하고,
주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 본건 남동측 인근으로 지하철1호선, 수인분당선 및 KTX정차
역인 수원역 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 소로한면, 동측 및 서측으로 세로(가)인 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역, 상대보호구역(서호초등학교(수원교육지원청문의)), 절대보호구역(서호초등학
교(수원교육지원청문의)), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음
대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 연와조,스라브위기와 지하 1층/지상 2층 건으로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 알루미늄샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기호(2)는 현황 "주택"으로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 통상적인 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호㉠: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 기호(1) 위지상 소재(차고 등) 약 20㎡
기호㉡: 컨테이너박스 기호(1) 위지상 소재(창고 등) 약 18㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.제시외 컨테이너 1 개동은 철거 및 이동이 용이하여 매각에서 제외함
3.지상에 소재하는 수목은 감정평가액에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경82901 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 45-98

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 576.00㎡ (약 174.24평)

* 건물면적: 164.87㎡ (약 49.87평)

* 감정가: 2,427,176,790원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 서둔동, "서호초등학교" 북동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 1호선, 수인분당선 및 KTX 정차역인 수원역과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 토지이용: 본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 소로 1면, 동측 및 서측으로 세로(가)인 포장도로에 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서호초등학교), 절대보호구역(서호초등학교), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 5월 12일에 설정된 중소기업은행 근저당권 (240,000,000원)이 말소기준권리이며, 이에 따라 본 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이후에 등기된 모든 권리들은 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 중소기업은행 근저당권 (2010.05.12, 240,000,000원)

* 중소기업은행 가압류 (2024.03.21, 9,927,683원)

* 중소기업은행 임의경매 (2024.08.07)

* 팩토리월드입주자대표협의회 가압류 (2024.10.11, 5,427,900원)

* 종로구(서울특별시) 압류 (2024.12.06)

* 수원시 압류 (2024.12.31)

* 재단법인 강제경매 (2025.04.28)

* 총 등기부 채권액 (말소 기준 권리 포함 후): 255,355,583원

* 인수되는 권리: 없습니다. 본 매각은 일괄매각으로 진행되며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최종훈 (최 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-11

* 대항력: 없음

* 주의사항: 최종훈 씨는 등기부상 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 계약 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 수원시 권선구 서둔동은 주거와 상업, 교육시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 서호초등학교가 있으며, 수원역과 인접하여 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 접근성이 우수하여 지역 내 유동인구가 비교적 많으며, 이는 부동산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 본 물건은 단독주택으로, 주거용 부동산으로서의 가치가 높으며, 주변의 개발 계획이나 도시 정비 사업 등에 따라 미래 가치가 더욱 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수원역(1호선, 수인분당선, KTX)을 통한 광역 이동이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 서호초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 수원역 인근 상업지구의 다양한 편의시설(백화점, 마트, 병원 등) 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주위가 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 비교적 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 제시외 건물 및 수목:

* 제시외 컨테이너 1개동은 철거 및 이동이 용이하여 매각에서 제외됩니다.

* 지상에 소재하는 수목은 감정평가액에 포함되어 있습니다.

* 기타: 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 수목 관리: 감정평가액에 포함된 수목의 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현황 및 공부 차이: 제시외 건물(컨테이너) 제외 외에는 공부와의 차이는 없는 것으로 파악되었으나, 정확한 현황 확인은 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 174평)과 건폐율 및 용적률을 고려한 활용 가치가 높은 물건입니다.

* 수원역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수하며, 서호초등학교 등 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 채권들이 다수 존재하지만 모두 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없고 보증금도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 제공된 최근 매매 정보는 본건과 유사한 단독주택이 아닌 '다세대' 주택에 대한 정보이므로, 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 약 24.3억원으로, 토지 가치를 반영한 높은 수준으로 판단됩니다.

* 비행안전구역 등 일부 공법상 제한 사항은 투자 시 충분히 검토되어야 합니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건은 입지, 권리 상태, 생활 편의성 등을 고려할 때 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 단독주택 부지: 수원역과 인접하여 교통이 매우 편리하며, 향후 개발 가치 상승이 기대됩니다.

* 넓은 토지 면적: 576.00㎡(약 174평)의 넓은 토지 면적은 재건축, 증축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 미래 가치: 수원시의 지속적인 도시 발전과 함께 지역 가치가 상승할 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,427,176,790원

* 본건은 단독주택으로서, 제공된 JSON 형태의 최근 매매 정보는 '다세대' 주택에 해당하므로 직접적인 시세 비교 분석을 통한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 따라서 본건의 감정가를 주요 기준으로 삼아 투자 가치를 판단합니다.

* 일반적으로 첫 매각 기일에는 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰가가 형성되는 경우가 많습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 예상 입찰가는 약 1,941,741,511원에서 2,184,459,111원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 물건 현황에 대한 철저한 임장 조사, 권리 관계 재확인, 유사 단독주택 시세 조사, 본건의 공법상 제한 사항 및 재건축 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수액은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.