나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95723 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 32 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광감정 · 평가일 2024.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측 인근 간선도로(금호로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택중 2층 201호로서
외벽 : 벽돌 노출쌍기 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주？(방3, 거실, 주방, 식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동자동현관설비, CCTV 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로서 자체지반 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 북서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 소로2류(폭 8m∼10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 임성현)로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경95723 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 32, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

1.2. 토지 정보

토지면적: 33.80㎡ (약 10.22평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 67.43㎡ (약 20.40평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조

건물용도: 공동주택(다세대주택)

준공년도: 2017년 2월 23일 (사용승인일 기준)

층수: 5층 건물 중 2층 201호

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 북측 인근 간선도로인 금호로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (박명자, 2017.03.10.)

* 소유권이전 (박선희, 2017.06.30.)

* 소유권이전 (유대현, 2021.09.27.)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022.07.06.) - 말소기준권리

* 주택임차권 (임성현, 2023.10.06. 접수, 243,000,000원) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2024.10.31. 접수, 257,526,739원) - 말소

* 압류 (수원시, 2024.11.22. 접수) - 말소

등기부채권 총액은 243,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임대인: 임성현)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.09.08.

* 확정일자: 2021.08.10.

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022.07.06.)입니다. 본 건의 임차권(을5)은 말소기준권리보다 늦은 2023.10.06.에 등기되었으며, 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매(갑7) 및 수원시의 압류(갑8) 역시 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 따라서 위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 주변 다세대주택의 시세는 면적 및 건축연도에 따라 차이를 보입니다.

* 2020년 준공, 48.85㎡ (약 14.78평) 매물: 215,000,000원 (약 14,546,700원/평) (2026년 3월 거래)

* 2004년 준공, 74.19㎡ (약 22.45평) 매물: 185,000,000원 (약 8,240,534원/평) (2026년 4월 거래)

* 2003년 준공, 80.28㎡ (약 24.29평) 매물: 183,000,000원 (약 7,533,965원/평) (2026년 5월 거래)

본건은 2017년 준공된 67.43㎡ (약 20.40평) 면적을 기준으로 하며, 감정가는 250,000,000원(약 12,254,900원/평)입니다. 이는 최근 거래된 신축 매물의 평당가와 유사하거나 다소 낮은 수준이며, 연식 있는 매물보다는 높은 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 건물 개요

본 건물은 총 5층의 철근콘크리트 구조 다세대주택으로, 2017년 2월 23일에 사용승인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 탑동초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 아파트, 근린상가 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

5.2. 교육 시설

가까운 거리에 탑동초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 임성현에 대한 확약서가 제출되었습니다. 이에 따르면 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 이로 인해 임차인 관련한 잠재적 분쟁 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이 중 비행안전구역 및 소음대책구역의 영향은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 수원지방법원 2024타경95723 (1) 물건은 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 법적으로 부담해야 할 위험이 매우 적은 물건입니다. 임차인의 대항력 포기 확약은 명도를 더욱 용이하게 할 것으로 예상됩니다. 주변 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 안정적인 투자 가치를 지닌 것으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 및 보증금 0원으로 권리관계가 매우 깨끗합니다.

* 임차인 관련 HUG의 확약서로 인해 명도 관련 위험이 최소화되었습니다.

* 수원시 권선구 탑동의 준주거지역에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 탑동초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 본건의 면적(67.43㎡, 약 20.40평)을 고려할 때, 평당 약 1100만원 ~ 1300만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리가 없고 임차인 리스크가 해소된 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제시합니다. (입찰 시에는 부동산 시장 동향 및 본인의 투자 전략에 따라 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.